Tranformation par un locataire de parties communes : remise en état ?

L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 oblige notamment le locataire à « ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». A défaut d’accord, le bailleur peut exiger du locataire, à son départ, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans qu'il puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a également la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état à condition que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Cet article vise t il également les transformations que le locataire pourrait entreprendre dans les parties communes, par exemple si le bien loué est situé dans un immeuble collectif. La Cour de cassation y a répondu par la négative (Cass. 3e civ. 8 octobre 2015, n° 14-16.166).
Un locataire d’une société HLM avait fait édifier un local maçonné sur un terrain partie commune. La société bailleresse a demandé la remise immédiate des lieux en état. La Cour d'Appel, rejette la demande dans la mesure où il n’était pas démontré que la transformation mettait en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. La Cour de cassation a cassé cet arrêt au motif que les travaux en cause ne constituaient pas une transformation au sens de l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où ils ne portaient pas sur les locaux loués mais sur des parties communes.
Ainsi, dans le cas où un locataire procèderait à des travaux non autorisés dans des parties communes, il peut lui être demandé de remettre les lieux en état sans attendre le terme du bail ni démontrer que ces travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Loi de finance 2015 : abattement sur les donations de terrains à bâtir !

La loi de finances 2015 prévoit pour les donations de terrains à bâtir en pleine propriété réalisées dans l'année 2015, un abattement de 100000 euros (ou 45000 euros en ligne collatérale).
Il sera pratiqué sous certaines conditions à condition qu'un immeuble d'habitation soit ultérieurement construit sur le dit terrain (article 8LF).

Baux meublés : mention de la surface ??

L'article 3 de la loi de 1989 prévoit que le bail précise la surface de la chose louée.
L'article 3-1 de la même loi précise que si la surface de la chose louée est inférieure à un vingtième de la chose louée indiquée dans le bail, alors le bailleur supportera une diminution du loyer égale à la différence constatée.
Cependant, l'article 25 prévoit que les articles 3 et 3-1 ne s'appliquent pas aux baux meublés.
Les articles 25-4 à 25-11 spécifiques aux baux meublés n'indiquent pas l'obligation de mentionner dans le bail la surface des lieux loués.
D'autre part, cette règle s'applique aussi à la colocation (article 8-1 de la loi de 1989).

 

Nouvel Indice des Loyers Commerciaux (ILC) loi Pinel

L'indice ILC du 4ème Trimestre 2014 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux commerciaux :
le nouvel indice est 108,47.
l'ancien indice du 4ème trimestre 2013 était :  108,46

 

Nouvel Indice IRL

L'indice IRL du 1er Trimestre 2015 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 125,19.
l'ancien indice du 1er trimestre 2014 était :  125,00

Les missions de l'expert agricole et foncier

L'expert Agricole et Foncier cet inconnu.....

C'est un généraliste du droit de propriété et un homme de terrain, indépendant. Il conseille la famille, l'entreprise et les collectivités dans la gestion de leur patrimoine. Nombre d'experts fonciers et agricoles sont également experts près les Cours d'appel, les tribunaux administratifs ou la Cour de cassation.
La profession d'expert foncier et agricole est une profession réglementée. Seules les personnes inscrites au Conseil National de l'Expertise Foncière Agricole et Forestière peuvent porter ce titre.
Origine : Une ordonnance royale de 1567 officialise la profession d'expert agricole et foncier.
Aujourd'hui : la Loi du 5 juillet 1972 sous l'impulsion de la CNEAF (actuellement la CEF), reconnait et protégée les deux titres par l'inscription sur une liste nationale, dressée par le ministère de l'agriculture, et publiée annuellement au Journal officiel.
La profession est  réglementée par le code rural : articles L.171-1, L.171-2, L.171-3 et les articles R.171-1 à R.171-29 et R.171-2 à R.172-10.
Ayant une formation technique, économique et juridique, l'expert foncier et agricole exerce en profession libérale et intervient autant en milieu rural qu'en milieu urbain.
 Missions :
Il intervient lors de donations, partages, successions, sorties d'indivisions, liquidations de communauté, évaluations ISF, expropriations, réorganisations foncières, rapports bailleurs preneurs (préparation et rédaction des baux, état des lieux, litiges en cours, fin de bail), problèmes de voisinage et mitoyenneté, servitudes…
Conformément aux termes de la loi du 31 décembre 1990 réglementant les activités juridiques, l'expert est habilité à procéder à la rédaction d'actes (baux et conventions...) ou à la délivrance de conseils juridiques dans la mesure où ces activités s'établissent dans le prolongement direct d'interventions expertales.
L'expert détermine les valeurs locatives d'habitation, les fermages, les loyers commerciaux, les fonds de commerce, la valeur des parts de sociétés, du capital d'exploitation…
Il évalue  dommages aux cultures et aux récoltes, mais aussi, la grêle, tempête, inondation… d'animaux (dégâts de gibiers, divagation…).
 Ces estimations portent aussi bien sur les bâtiments, clôtures, chemins, que sur les récoltes et stocks en terre ou magasin, mais aussi sur le cheptel, les préjudices d'exploitation divers, ou la pollution des sols.


 

Reconnaissance de la certification REV par une directive européenne

Suite à la  directive Européenne intitulée 2014/17/EU,

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/PDF/?uri=CELEX:32014L0017&from=PL

Concernant la distribution par des banques de crédits aux consommateurs, relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiels.

Cette directive, qui va rentrer en application le 21 mars 2016, va modifier le statut des experts immobiliers (article 26) qui travaillent pour les organismes de crédit.

Elle rend  obligatoire le respect des normes professionnelles IVSC (Comité international des normes d’évaluation), TEGoVA  (Association Européenne d’expertises Immobilières).

Ces normes  sont matérialisées en particulier par la certification professionnelle :

REV (Recognised European Valuers).


Au regard de cette circulaire, à compter du 31 mars 2016,  pour procéder à une évaluation pour un établissement bancaire, l'expert en évaluation immobilière devra être certifié REV.