Nouvelles modalités d’imposition des plus-values immobilières.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Est il possible de diviser un lot de copropriété ?

Selon la jurisprudence, tout copropriétaire à le droit de diviser son lot sans avoir à obtenir l'autorisation de la copropriété.
Cependant, il y a des conditions :
Il faut que la division de lot ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
D'autre part, si la division implique des travaux affectant les parties communes, une autorisation de l'assemblée générale à la majorité est requise.
Les conséquences de la division du lot pour la copropriété :
Cela entraine une nouvelle répartition des charges, sauf si un copropriétaire divise un lot lui appartenant et ne les vend pas. Mais la division entrainant la modification doit figurer sur l'état descriptif de division. Aussi, il faut modifier l'état descriptif de division? il est établie par le copropriétaire qui est à l'origine de la modification et n'a pas être soumis au vote de l'assemblée gnérale.
Enfin, en cas de vente d'un lot divisé, l'article 4 du décret de 1967, impose au vendeur de communiquer à son acheteur, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et l'acte qui l'a modifié.  

Vers une nouvelle réforme du DPE ?

Il semble que le gouvernement veuille à nouveau réformer le DPE. 
Les ministres du logement et de l’écologie envisagent de créer un « DPE + », de plus la question de la réglementation des tarifs sera ainsi posée.

Alors que le DPE basé sur la nouvelle méthode 3CL devrait enfin entrer en application au 1^er avril,  le gouvernement semble vouloir faire encore évoluer le dispositif. A l’occasion du débat à l’Assemblée nationale sur les dispositifs d’efficacité énergétique et de maîtrise de la demande dans le bâtiment, les ministres de l’Ecologie et du Logement, ont évoqué l’avenir du DPE, un « sujet absolument majeur » selon elles.

« Le diagnostic doit être fiabilisé, afin de devenir un document de référence et servir de point d’appui pour les travaux », estime notamment Cécile Duflot. 

D'autant que Delphine Batho, elle envisage désormais la mise en place d’un « DPE+ ».

Selon la ministre de l’écologie, ce « DPE + » déboucherait sur la prescription de travaux et permettrait de vérifier, après leur réalisation, l’amélioration de la performance énergétique du logement. Il serait donc « prescriptif et beaucoup plus normé que le DPE de base ».

La question de la règlementation du prix de ce DPE est posée : 

« faut-il une norme au mètre carré ? », s’interroge Delphine Batho, car toutes « les maisons étant différentes, cela soulève toute une série de questions techniques ».

Vers un diagnostic électricité et gaz pour la location ?

Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, s’est vue remettre jeudi 28 février un rapport portant sur la modernisation des relations entre les bailleurs et les locataires élaboré par l’administration du développement durable et membres du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).

Le rapport fait des propositions pour apaiser les rapports entre bailleurs et locataires, en améliorant l'information du locataire à l'entrée dans les lieux (bail, état des lieux, notice d'information, surface, réseau de communication).

La CGEDD propose que le bailleur justifie de l'état de l'installation par la production d'une attestation certifiant cette mise aux normes définies par l'arrêté du 19 novembre 2003 au moment de la mise en location.

Enfin, une autre proposition du rapport vise à renforcer la sécurité électrique des parties communes des immeubles collectifs d'habitation :

– en rendant obligatoire la vérification de la présence d'une installation de mise à la terre desservant les logements privatifs de l'immeuble, avec obligation pour le syndicat de copropriétaires ou le propriétaire unique de l'immeuble d'y remédier en cas d'absence ;

– en rendant obligatoire le diagnostic des installations électriques desservant spécifiquement les parties communes, à l'exclusion de celles soumises à des réglementations spécifiques (ascenseurs, chaufferie,.....).

Ainsi, ces mesures qui pourraient être intégrées au projet de loi urbanisme et logement qui devrait être présenté au conseil des ministres en avril 2013.

La garantie décennale

Définition :
La construction d’un immeuble, d’une maison, ou d’un bâtiment et la rénovation lourde
d’un immeuble sont des opérations complexes qui nécessitent l’intervention de professionnels
(architecte, constructeur etc..). Ces professionnels engagent leur responsabilité en cas de
dommage à l’égard du futur propriétaire (le maître d ’ o u v r a g e ) . L’application de garanties
spécifiques est donc indispensable, et la principale est la garantie décennale. C’est une garantie
qui couvre une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle va donc bénéficier
durant dix ans au premier acheteur et aux sous-acquéreurs successifs, c’est-à-dire à ceux qui
pourraient racheter cet immeuble.
La responsabilité contractuelle des constructeurs est encadrée par des textes d’ordre public.

Dommages couverts par la garantie ?
La garantie ou responsabilité décennale concerne avant tout les vices ou dommages de
construction qui peuvent affecter l’ouvrage en question. Il s’agit du « gros ouvrage » (c’est-à-dire,
les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments
mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…). La mise en oeuvre de la garantie décennale intervient
dans deux cas.
D’une part, lorsque survient un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage
(ex : fissures importantes, fondations). D’autre part, lorsque survient un vice rendant le bien
impropre à sa destination, qu’il s’agisse d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature,
la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou d’un élément d’équipement indissociable de
celui-ci (ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe :
canalisations encastrées, installations de chauffage central…).

Qui doit assurer la garantie décennale ?
Ce sont les « constructeurs » au sens large. Cette notion regroupe, en effet, plusieurs
catégories de prestataires. Il s’agit principalement de toutes les personnes qui participent
aux travaux : architectes, ingénieurs, techniciens, bureaux d’études, fabricants…
Sont également considérés comme constructeurs les promoteurs immobiliers, les constructeurs de
maisons individuelles, les lotisseurs, mais aussi les particuliers qui vendent un bien immobilier
après l’avoir construit ou fait construire.

Une dommage ouvrage :
Les personnes tenues à la garantie décennale sont obligées de souscrire un
contrat d’assurance dit « dommages-ouvrage » (DO), qui bénéficie au maître de
l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés) et aux
propriétaires successifs de l’immeuble.
Les particuliers qui ont construit ou fait construire leur maison ne souscrivent pas
cette assurance en raison de son coût relativement élevé. Néanmoins, cela les prive du bénéfice
de l’indemnisation de l’assurance et, en cas de revente de leur bien, augmente sensiblement leur
responsabilité vis-à-vis de leur acquéreur. Il est donc important, avant de prendre une décision à ce
sujet de bien en mesurer les effets.

Point sur le PTZ (prêt à taux zéro)

Au 01/06/12 le PTZ permet l'acquisition d'un immeuble ancien (hors hlm) sous condition en matière de travaux.
L'arrêté du 03/05/12 édique que l'acquisition d'un logement ancien en primo-accession etnà la suite d'important travaux équivaut à l'acquisition d'un logement neuf et permet de bénéficier du PTZ+.
PTZ+ nouvelle version : A partir du 01/01/13 l'accès au PTZ + est limité aux logements neufs respectant des normes énergétiques strictes.
Ainsi une grande partie des logements neuf construit au 1er janvier 2013 sont éligibles au PTZ+
Précision : sont considérés comme logement neuf, les constructions édifiées depuis moins de 5 ans et les constructions anciennes rénovées depuis moins de 5 ans.

Nouvel indice IRL

L'indice IRL du 4ème Trimestre 2012 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 123,97.
l'ancien indice du 4ème trimestre 2011 était :  121,68

Diagnostic plomb dans l'eau obligatoire fin 2013

	La teneur en plomb de l’eau, qui doit être de 25 microgrammes par litre depuis le 25 décembre 2003, devra être de 10 microgrammes par litre au 25 décembre 2013. Pour respecter la norme de 10 microgrammes par litre, la suppression des canalisations en plomb au niveau des branchements publics et des réseaux intérieurs s'imposera (Circulaire no 2004-557 DGS/SD 7 A, 25 novembre 2004 BO min. Santé, no 04/51, 14 décembre 2004). Le diagnostic se déroule comme suit : analyse de l’eau, recherche des canalisations en plomb et travaux éventuels (qui pourront aller jusqu’au remplacement des canalisations en plomb existantes)  devront être réalisés au plus tard au 25 décembre 2013. Il faut donc faire réaliser les analyses de l’eau, si elles ne sont pas déjà faites. Pour procéder à l'analyse, il convient de s’adresser à un laboratoire agréé et selon des modalités de prélèvement très précises.  Pour les laboratoires départementaux agréés : www.sante.gouv.fr.

Le droit de préemption de la SAFER

Les SAFER, sont créées en 1960, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, (Safer) sont des organismes de droit privé assurant des missions d’intérêt général, sous la tutelle des ministères de
l’Agriculture et des Finances.

Leurs missions :
Elles dynamisent l’agriculture et les espaces forestiers, favorisent l’installation des jeunes et
protègent l’environnement, les paysages et les ressources naturelles. Elles protègent les terres
agricoles et contribuent au développement de l’économie locale. Pour pouvoir finaliser leurs
objectifs, les Safer bénéficient d’un droit de préemption.

Le droit de préemption d'une SAFER ?
C’est le droit accordé par la loi aux Safer d’acquérir un bien agricole en priorité sur toute autre
personne, lorsque son propriétaire le met en vente. Il s’applique sur la totalité du bien, et ne peut
s’exercer que sur des biens à vocation agricole s’ils sont non bâtis ; ou sur des bâtiments faisant
partie d’une exploitation agricole. La Safer ne peut exercer ce droit que pour des raisons de
maintien de l’activité agricole ou de protection de l’environnement.

Les mutations soumises au droit de préemption ?
Toutes celles qui se font à titre onéreux : la vente amiable, de gré à gré, l’adjudication volontaire ou
forcée, l’apport en société (sauf exception). Les échanges d’immeubles ruraux réalisés pour
regrouper des terres et améliorer leur exploitation en sont exemptés, au même titre que les
mutations à titre gratuit (ex : une donation), les mutations entre cohéritiers et proches parents
jusqu’au 4ème degré inclus, et les mutations au profit de salariés agricoles, d’aides familiaux, et
d’associés d’exploitation souhaitant acheter du foncier dans le but de s’installer.

Les modalités du droit de préemption de la SAFER ?
Tous les projets d’aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole
soumis au droit de préemption doivent lui être notifiés. Les aliénations exemptées de ce droit
doivent cependant lui être préalablement déclarées. La notification à la Safer doit être adressée 2
mois avant la date envisagée pour la cession, par le notaire chargé de recevoir l’acte de vente.

Suite de la procédure après la notification ?
La Safer dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification
pour préempter aux conditions indiquées dans l’offre. Si la Safer conserve le silence
pendant 2 mois, cela signifie qu’elle renonce à exercer son droit de préemption et la
vente peut alors s’effectuer librement. En fait, trois possibilités s’offrent à elle :
- accepter la vente et donc exercer son droit. Le propriétaire ne peut plus renoncer à son projet de
vente ;
- renoncer à exercer son droit de préemption ;
- faire une nouvelle offre d’achat, en révisant le prix. Elle adresse alors au notaire chargé
d’instrumenter la vente une offre d’achat à ses conditions. Le vendeur peut alors accepter cette
offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal s’il ne souhaite pas renoncer à son projet de
vente, mais n’entend pas traiter au prix proposé par la Safer. Il dispose alors d’un délai de 6 mois
pour donner sa décision (via le notaire).