Date d'appréciation du prix du fonds de commerce

La cour de cassation dans son arrêt 3ème ch civ n° 11-13.879 du 28 septembre 2011 énonce que :
"pour apprécier la valeur du fonds de commerce afin de calculer l'indemnité d'éviction, le juge doit se placer au jour où il rend sa décision lorsque le locataire s'est maintenu dans les lieux."

Cession de parcelles boisées

L'article 82 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit, vient d'apporter une modification aux modalités de cession.
En cas de cession d'une parcelle boisées, le vendeur doit notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës le prix et les conditions de la vente ou procéder à un affichage en mairie.
Les propriétaires concernés peuvent donc exercer leur droit de préférence pendant un délai de deux mois, au lieu de un mois auparavant.

Promesses de vente de longue durée

C'est l'article 110 de la loi du 22 mars 2012 qui les réglemente.
Ce sont des promesses de vente de plus de 18 mois. Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, elles doivent être constatées par actes authentique, elles donnent lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5% du prix de vente.
La nouvelle loi restreint l'obligation de versement aux seules promesses de vente unilatérales, les promesses synallagmatiques, ne sont plus concernées mais doivent toujours prendre la forme d'un acte notarié si elles sont de longue durée.

Le changement d'acquéreur n'impose pas une nouvelle DIA

Si une première vente n’aboutit pas et que le bien est revendu à un autre acquéreur quelques temps après, une nouvelle déclaration d’aliéner s’impose, ouvrant ainsi un second droit de préemption au titulaire de droit de préemption urbain. Il a été jugé que la DIA devient caduque en cas de renonciation par l’autorité compétente à son droit de préemption (Cass. 3e civ. 16 juin 1982, n° 81-70.432), renonciation pouvant être tacite passé un délai de deux mois suivant réception de la déclaration. Donc, il pourrait être soutenu qu’à chaque nouvelle aliénation, y compris aux mêmes prix et conditions, le propriétaire est tenu d’adresser une nouvelle DIA à cette dernière.

Dans un récent arrêt (Cass. 3e civ. 25 janvier 2012, n° 10-25.143), la Cour de cassation réitère en le complétant le principe qu’elle avait posé dans un arrêt antérieur (Cass. 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07-15.935) portant sur la même affaire, rendu au visa des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble les articles R. 213-5 et A. 211-1 du même code : « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés et constaté que le prix de vente de l'immeuble n'avait pas été modifié dans la promesse consentie à M. Y et que les modifications des conditions de l'aliénation invoquées par ce dernier ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la modification de l'usage du bien que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, en a exactement déduit que les modifications invoquées ne justifiaient pas la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ...».

La Haute Cour confirme donc que le code de l’urbanisme n’exige pas l’intervention d’une nouvelle DIA du fait d’un simple changement d’acquéreur, de même en présence de simples ajustements contractuels marginaux dans le processus d’aliénation jugés sans incidence sur la décision de préempter, tels les modalités de financement, la faculté de substitution, le paiement d’une indemnité d’immobilisation ou encore l’usage de l’immeuble.

Action d'une copropriété pour sauvegarder les droits afférents à l'immeuble

Le branchement d'un sanibroyeur (équipement en partie privative) sur un réseau d'évacuation (équipement en partie commune) nécessite l'autorisation de l'assemblée générale où à défaut l'autorisation du juge (ainsi que l'autorité sanitaire départementale).
L'article 15 de la loi de 1965 autorise le syndicat des copropriétaires à intenter une action en justice en vue de la sauvegarde juridique et matérielle des parties communes.
Ainsi à défaut d'autorisation de l'assemblée, le syndicat peut demander au juge la suppression de ce branchement au propriétaire, même si l'installation existait au jour où il a acquis le logement.
Voir l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris, chambre 2 du 28 septembre 2011.

Fiscalité : location meublée d'une partie de sa résidence principale

La location en meublé d'une partie de sa résidence principale est exonérée de la totalité des loyers perçus quand les pièces louées constituent la résidence principale du locataire.
Toutefois, le prix du loyer doit être fixé dans les limites du raisonnable.
Selon, les instruction du 30 janvier 2012 BOI 4 F 1, 12, pour 2012, la limite à ne pas dépasser est pour l'ile-de-france de 177 €/ m2 et pour les autres régions : 129 €/m2.

Diminution de loyer suite à travaux imposés au locataire

L'article 1724 du code civil indique que si des travaux sont effectués alors que le locataire est en place et ce  durant plus de 40 jours le loyer doit être diminué.
Le montant du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose loué dont le locataire aura été  privé (art 1724 al 2 du code civil).
Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le bail..
La contre partie est que le locataire doit souffrir les travaux et ne peux si opposer.
Cependant, aucune précision n'est prévu ni par le code civil ni par la loi de 1989 sur le mode de calcul de la diminution.
Un arrêt de la cour de cassation précise seulement que le montant du loyer qui doit s'en suivre est apprécié par les juges du fond (arrêt du 10 mai 1990).
Il est donc fortement conseillé de trouver un accord amiable avec le locataire.
A défaut, le locataire pourra demander une diminution du loyer à l'appréciation du tribunal.