Dommages à un copropriétaire provenant d'une partie commune non entretenue

Aux termes de l'article 14 de la loi de 1965, le syndicat de copropriétaire est responsable des dommages causés à un copropriétaire pour défaut d'entretien des parties communes.
Un copropriétaire dans ce cas de figure avait assigné le syndicat et l'assureur de la copropriété en réparation du préjudice subit. ne se réfère.
La responsabilité du syndicat retenue, l'assureur refusa d'indemniser le copropriétaire en s'appuyant sur une clause du contrat d'assurance qui stipulait que "n'entre pas dans le contrat, le cas où le dommage provient d'un défaut d'entretien incombant à l'assuré".
La cour de cassation dans son arrêt du 6 octobre 2011 retient que : "la clause excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et qu'elle ne peut recevoir application en raison de son imprécision."  
L'exclusion de garantie n'était ni formelle ni limitée au termes de l'article L 133-1 du code des assurances.

Frais de dératisation récupérables ?

Pour un bail d'habitation, peut on récupérer les frais de dératisation sur le locataire ?
Le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, ne prévoit que la désinsectisation et la désinfection.
La liste du décret est donc limitative. Cependant, la jurisprudence estime que "la dératisation ne fait pas partie de l'entretien de propreté" visé par le décret de 1987.
C'est la position de la cour de cassation dans son arrêt du 29 janvier 2002 : "les frais de dératisation ne sont pas dans la liste des charges récupérables du décret de 1987".
Cet arrêt heurte la doctrine qui ne voit pas la différence entre la "désinsectisation et la dératisation".
Il est vrai que la liste du décret de 1987 n'a jamais évolué.

Nouvelle indice IRL

L'indice IRL du 4ème Trimestre 2011 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 121,68.
l'ancien indice du 4ème trimestre 2010 était :  119, 17

Taxe sur les logements vacants

La liste des communes des communes de  plus de 200000 habitants concernées par cette taxe est fixée par le décret du 29 décembre 1998.
Elle est due par les propriétaires d'un logement vacant depuis plus de deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition.
Elle est calculée à partir de la valeur locative et le taux d'imposition varie en fonction de la durée de vacance du logement.
Seuls les logements meublés, les résidences secondaires et ceux non habitables échappent à la taxe.
On peut définir un logement non habitable par la production de devis dont le total excède 25 % de la valeur du logement.
Le logement n'est pas considéré comme vacant s'il est occupé plus de 30 jours entre la 2ème et la 1ère année de non occupation.
Le propriétaire peut s'exonérer si la vacance est imputable à une cause étrangère au propriétaire (mise en location ou à la vente et le logement ne trouve ni locataire, ni acheteur).
Si la taxe est établie à tord, le propriétaire doit prouver la cause d'exonération de la vacance par tous documents.

Audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots

Le décret n°2012-111 en date du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique dans les copropriétés.

Copropriétés concernées :

- les bâtiments à usage principal d’habitation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles,
- de 50 lots ou plus (quelle que soit l’affectation des lots),
- équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement,
- dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

Obligations du syndic :

- Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la réalisation d’un audit énergétique à réaliser avant le 1er janvier 2017.
- Le rapport synthétique doit être présenté aux copropriétaires en assemblée générale par la personne ayant effectué l’audit.

Tout audit réalisé avant le 31 décembre 2011 devra être actualisé et complété pour être conforme au décret.

Contenu de l’audit énergétique :

Il  doit être réalisé par une personne indépendante et compétente.
Il contient :

- un descriptif des parties communes et privatives (installations de chauffage et de refroidissement, équipements de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage)
- une enquête auprès des occupants et des propriétaires non-occupants pour évaluer leurs consommations énergétiques
- la visite d’un échantillon de logements
- l’estimation des quantités annuelles d’énergie consommées par équipement et des dépenses correspondantes
- le classement énergétique du bâtiment
- le classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment
- des préconisations pour optimiser l’utilisation des équipements
- des propositions de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment
- un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.

Copropriétaire décédé sans héritier et charges impayés

Dans ce cas, le syndic peut engager un généalogiste afin de trouver les ayants droits du propriétaire du lot vacant.
Quand les héritiers sont retrouvés, le généalogiste contacte le notaire chargé de la succession, il désintéressera la copropriété
Les honoraires du généalogiste seront réglés sur l'actif successoral des héritiers.

Vendre son bien immobilier en viager

La vente en viager est intéressante pour les personnes âgées qui cherchent un
complément de retraite : elle permet de vendre un bien en échange du versement d’une
rente mensuelle par l’acheteur, pendant toute la vie du vendeur.
Le principe de la vente en viager est donc que le vendeur fait crédit à l’acheteur, soit pour
la totalité du prix, soit pour une partie seulement. Dans ce dernier cas, l’acheteur paie
une fraction du prix comptant (on parle de « bouquet ») et le surplus sous la forme d’une
rente.
Fonctionnement :
La vente en viager est un contrat dit aléatoire. L’acheteur s’engage envers le vendeur à
lui verser une rente jusqu’à son décès, c’est-à-dire pendant une durée qu’il ne connaît
pas. La vente en viager peut donc avantager soit le vendeur, soit l’acheteur, soit être
neutre. Un tel risque est obligatoire dans ce type de contrat ; le juge pourrait l’annuler s’il
n’existait pas, comme dans le cas où le vendeur est malade au jour de la vente et décède
rapidement de sa maladie
Calcule la rente :
Le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l’acte
notarié. Il dépend bien sûr de l’âge et du sexe du vendeur mais aussi du montant
éventuel du «bouquet » et de l’occupation du bien.
Il est en effet fréquent que le vendeur
se réserve le droit d’occuper son logement jusqu’à son décès ; on parle alors de viager
occupé par opposition au viager libre.
Ensuite la rente est révisée chaque année, pour permettre au vendeur de conserver son
pouvoir d’achat.
Imposition :
La rente est soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité.
La part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature
de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable : à hauteur de
70 % s’il a moins de 50 ans, de 50 % s’il a entre 60 et 69 ans et de 30 % s’il a 70 ans ou
plus.
Précaution :
La vente en viager n’est pas une vente ordinaire. Elle doit être bien préparée. Prévoir des garanties en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, prévoir la répartition des travaux à venir et des impôts et, si vous êtes en couple, garantir au survivant d’entre vous le maintien de la rente dans son intégralité.