Loi Alur : Mise en location d'un logement

Afin de lutter contre les logements insalubres, la loi oblige à faire le point sur l'état du logement.
Les critères sont définies par le décret du 30 janvier 2002, cependant, la loi voudrait voir inclure un diagnostic énergétique et que la surface minimale des pièces soit ramenée en deçà de 9 m2 dans la notion de décence.
Le gouvernement sera chargé d'étudier la question.


Autre aspect, si la surface habitable indiquée dans le bail est différente de plus de 5% par rapport à la réalité, le locataire pourra demander une diminution du loyer proportionnelle à l' écart constaté.

Si vous passez par une agence immobilière pour louer votre logement, désormais, tous les frais incombent au bailleur.


Concernant les diagnostics techniques immobiliers, il faudra fournir un diagnostic sur l'état de l'installation électrique et gaz ainsi qu'un diagnostic amiante des lieux loués.
De plus, il faut informer par écrit le locataire que l'immeuble est situé sur un sol pollué ou non.
Le dossier de diagnostic technique est bien sur toujours obligatoire.
Enfin, il faut informer le locataire si le logement est situé en zone d'exposition au bruit.


Pour terminer, la liste des documents demandés au futur locataire pour prouver sa solvabilité sera modifiée par décret. Pour l'instant, l'article 22 de la loi de 1989 reste applicable.
Dans tous les cas, il est impossible de demander : un relevé de compte bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, un chèque de réservation du logement, un extrait de casier judiciaire ou des éléments liés à son divorce. 
Les mêmes règles s'appliquent à la caution du locataire.
Attention, le décret devrait prévoir en cas de non respect, une amende de 3000 euros pour une personne physique et 15000 euros pour une personne morale.
Les professionnels sont soumis aux mêmes règles.

Plantation et droit de propriété

En cas de non respect des distances prévues pour les plantations par le code civil, le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction des arbres concernés.
Le conseil constitutionnel saisi, déclare (décision du 7 mai 2014) que ces dispositions ne méconnaissent pas la charte de l'environnement et ne porte pas atteinte au droit de propriété.
Les articles 671 et 672 du code civil sont ainsi validés.

Droit de préemption du locataire et description des lieux loués

Le congé pour vendre ne doit pas oublier la mention de tous les éléments du bien loué.
Cela comprend les éléments comme les wc communs sur le palier !
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 11 décembre 2013 à invalidé un congé pour vente aux motifs que l'offre comprise dans le congé ne correspondait pas aux lieux loués.

Des associations professionnelles en Belgique veulent mieux encadrer la profession d’expert immobilier.

Trois associations professionnelles belges, la CIB Vlaanderen, la CIB Belgique et la Fédération des professions libérales et intellectuelles (FVIB) veulent que leur profession soit mieux reconnue. Ces trois groupements ont introduit une requête afin de reconnaître le titre professionnel d'expert immobilier dans le plat pays, peut-on lire mercredi dans le quotidien L'Echo. Car aujourd'hui, en Belgique, n'importe qui peut se décréter expert en la matière. " Professionnel reconnu " Les associations demandent que " le titre d'expert immobilier ne puisse plus être porté que par un professionnel reconnu et pratiqué par des techniciens présentant toutes les garanties de compétences que l'on est en droit d'attendre d'eux ", précise le quotidien. Les autorités publiques belges devraient prendre position dans les prochains jours.

(source :  se loger.com)

Un projet similaire avait échoué en 2013 en France, il est souhaitable qu'une telle démarche puisse faire école en France et que la profession soit enfin encadrée, pour le plus grand bien des consommateurs. 

Nota : un expert immobilier est un expert en évaluation immobilière. Des techniciens en diagnostiques immobilier se font appeler "expert immobilier" alors que le nom réel de leur métier est "opérateur en diagnostiques immobiliers".

La loi ALUR

La loi Alur (loi pour l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) va renforcer l'encadrement des loyers dans les « zones tendues » de plus de 50 000 habitants. 4,6 millions de locations soit près de 70 % des locations privées verront leur loyer encadré.
Dès 1997, les loyers des nouvelles locations étaient fixés librement. Dans certaines villes, depuis le 1er août 2012, les loyers à la relocation sont encadrés. Un second décret du 1er août 2013 a déjà prolongé cet encadrement pour la relocation de certains logements.
La loi Alur qui sera promulguée, veut limiter les augmentations de loyer.

Principe:
Dans les zones "tendues", l'encadrement des loyers s'appliquera aux locations nues ou meublées à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale. Le montant des loyers s'établira entre un maximum et un minimum définis par arrêté préfectoral selon chaque catégorie de logement. Le bailleur pourra demander en plus un complément de loyer lorsque son logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Chaque locataire connaîtra au moment de la signature du bail le loyer de référence et le loyer majoré fixés par arrêté préfectoral ainsi que celui payé par le précédent locataire. Le locataire pourra demander un ajustement de loyer à la baisse si son loyer est supérieur au loyer maximum fixé par l'arrêté préfectoral.
Les parkings, les résidences secondaires et les locations saisonnières ne sont pas concernés.

Les zones tendues sont celles de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Elles seront fixées par un décret à paraître.
Le Préfet de votre département fixera chaque année par arrêté un loyer dit "loyer de référence" par catégorie de logement et secteur géographique: chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé par rapport aux loyers constatés par un observatoire local.
C'est à partir de ce loyer de référence que seront précisées les variations possibles : 20% de plus au maximum pour les loyers de référence majorés et au moins 30% de moins pour les loyers minorés.
A la conclusion du bail, le loyer sera plafonné au montant du loyer de référence majoré.
Au moment du renouvellement du bail, les parties pourront renégocier le loyer à la hausse ou à la baisse à la condition de s'y prendre à temps.
A partir des Observatoires locaux des loyers, les Préfets publieront par arrêtés les loyers de référence consultables par tous sur Internet. Ce dispositif donnera accès aux loyers pratiqués quartier par quartier et par type de logement sur une zone donnée.
Le propriétaire devra se conformer aux loyers fixés par les Préfets.
Hors zones "tendues", la fixation du loyer reste libre. Au moment du renouvellement du bail, une augmentation restera possible si celui-ci est manifestement sous-évalué.

Etablir le loyer de référence ?
Le ministère du Logement va agréer des Observatoires locaux des loyers qui recueilleront les données fournies par les professionnels de l'immobilier ou par un tiers. Ils permettront aux Préfets des départements d'établir les loyers de référence de la zone concernée. Ces observatoires devraient être opérationnels courant 2014 selon le ministère.

Ajuster le loyer avec Alur
Pour les baux en cours, les loyers restent révisables chaque année suivant la variation de l'IRL, si une clause dans le contrat de location a prévu cette révision. Mais attention à ne pas oublier votre révision tous les ans car passé le délai d'une année, la loi ALUR ne permettra plus de le faire !
Egalement, en cas de travaux d'amélioration du logement que le propriétaire fera exécuter, il sera toujours possible de négocier avec le locataire une majoration de loyer dans le contrat de location (ou par un avenant)

Nouvelles modalités d’imposition des plus-values immobilières.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Est il possible de diviser un lot de copropriété ?

Selon la jurisprudence, tout copropriétaire à le droit de diviser son lot sans avoir à obtenir l'autorisation de la copropriété.
Cependant, il y a des conditions :
Il faut que la division de lot ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
D'autre part, si la division implique des travaux affectant les parties communes, une autorisation de l'assemblée générale à la majorité est requise.
Les conséquences de la division du lot pour la copropriété :
Cela entraine une nouvelle répartition des charges, sauf si un copropriétaire divise un lot lui appartenant et ne les vend pas. Mais la division entrainant la modification doit figurer sur l'état descriptif de division. Aussi, il faut modifier l'état descriptif de division? il est établie par le copropriétaire qui est à l'origine de la modification et n'a pas être soumis au vote de l'assemblée gnérale.
Enfin, en cas de vente d'un lot divisé, l'article 4 du décret de 1967, impose au vendeur de communiquer à son acheteur, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et l'acte qui l'a modifié.