Nullité du congé pour vendre pour prix excessif

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Un arrêt rendu par la Cour de cassation du 4 mai 2011 rappele les conditions attachées à l’offre de vente.

Ici, les locataires demandent la nullité d’un congé pour vendre en raison du prix excessif proposé dans l’offre de vente. 

La cour d’appel n’accède pas à leur demande et valide le congé en relevant d’une part que l’appartement souffre d’inconvénients certains (passage en souterrain du RER, absence de parking et circulation du boulevard-Saint-Michel) et d’autre part que le prix proposé, plus élevé que le montant de la moyenne supérieure des prix de vente de l’arrondissement, ne peut pour autant être considéré comme excessif et dissuasif.

La Cour de cassation annule le congé pour vendre.

La Cour rend une décision logique au regard des motifs de la cour d’appel qui, tout en relevant les inconvénients de l’immeuble, estime qu’un prix proposé largement plus élevé que la moyenne, compte tenu de la situation de l’immeuble, ne peut être considéré comme excessif et dissuasif.

Pour la jurisprudence, le seul fait de proposer un prix supérieur au marché ne suffit pas à caractériser la fraude, l’intention du bailleur de vendre au meilleur prix est légitime et ne caractérise pas le caractère frauduleux du congé (CA Paris 18 septembre 2007).

Le bailleur est libre de fixer le prix de vente du logement ; toutefois la fraude est caractérisée lorsque le prix proposé a pour seul but d’évincer le locataire.

Il a été jugé que le congé est nul lorsque l’offre de vente qu’il contient a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption (Cass. 5 juillet 1995).

Dans ce cas, l’offre du bailleur était de 82,31 % supérieure à la moyenne, ce qui permettait de douter de l’intention réelle de vendre du bailleur et de caractériser la fraude.

En fait, le caractère dissuasif du prix relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.