Vérification des pouvoirs par le président de séance

Un copropriétaire demandait l’annulation de l’assemblée générale au motif que le président de séance n’avait pas vérifié les pouvoirs des copropriétaires absents, obligation, selon lui, bien distincte de la signature de la feuille de présence.

Après avoir été débouté par la cour d’appel, ce copropriétaire voit son pourvoi rejeté par la Cour de cassation dans son arrêt du 31 mai 2012 qui précise que :

- le président de séance n’a pas l’obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents ;

- les pouvoirs doivent nécessairement être recensés avant le vote sur la désignation du président de séance ;

- le syndic a pu informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représentés avant la désignation du bureau ;

- la feuille de présence ayant été signée en dernière page par le président de séance, il résultait de cette signature que dès son élection, le président avait vérifié la feuille de présence.

Cependant, par prudence, le syndic devra suivre les conseils de la haute cour pour ne risquer de voir une assemblée générale annulée.

Restitution de parties communes : action individuelle ?

Tout copropriétaire peut exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte aux partes communes, sans avoir à justifier l'existence d'un préjudice personnel. Cela sans qu'un vote préalable de l'assemblée générale soit nécessaire (arrêt de la cour de cassation du 6 septembre 2011)
Cependant, l'article 15 alinéa 2 de la loi de 1965 oblige à informer le syndic de l'exercice de cette action.. 

Le mandat de syndic est il toujours valable en cas de fusion avec une autre société ?

Le pouvoir exclusif de désignation du syndic dont disposent les copropriétaires fait échec à la transmission des mandats de syndic par l’effet d’une fusion.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 29 février 2012.

Le mandat donné au syndic étant un contrat "intuitu personae", donc conclu en considération de la personne du cocontractant, au syndic ne peut se substituer quelqu’un d’autre.

Lorsque le syndic est une personne morale qui connaît des modifications dans sa composition, alors, toute opération juridique ayant pour effet de substituer au mandataire en place une nouvelle entité juridique est inopposable au syndicat des copropriétaires. 

D'une part, la structure ayant subi des changements doit expressément être nommée en tant que syndic par une assemblée générale.

D'autre part, dans la majorité des cas, la jurisprudence fait preuve de rigueur et exige qu’une assemblée générale avalise la nouvelle personne morale. Mais dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la structure même de la société-syndic, et que la continuité de la personne morale est assurée, elle admet qu’une nouvelle désignation ne soit pas nécessaire, sous réserve que les mandats aient bien été signés au nom de la société.

Cependant, la jurisprudence considère que le mandat du syndic prend fin en cas de regroupement du cabinet d'un syndic avec celui d'une société de gestion, de cession du cabinet ou de fusion-absorption.

Ainsi, cet arrêt du 29 février 2012 ne déroge pas à la jurisprudence constante : le mandat de syndic de la société absorbée ne se transmet pas à la société absorbante ; les copropriétaires doivent désigner leur nouveau syndic.

Nouvel indice IRL

L'indice IRL du 1er Trimestre 2012 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 122,37.
l'ancien indice du 1er trimestre 2011 était :  119, 69

Bail d'habitation la loi de 1989 : paiement des loyers par le locataire jusqu'au terme du préavis

Au terme de l’article 15 de la loi de 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En effet, pour relouer le bien avant le terme du préavis du locataire sortant, il convient que ce dernier ait quitté les lieux avant cette date. Il faut réaliser un état des lieux de sortie de manière anticipée. Mais, il arrive que le locataire sortant soutienne n’être tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’à la date d’établissement de cet état des lieux même si le logement ne serait pas reloué.

Une cour d’appel a ainsi donné raison à un locataire en considérant que les loyers et les charges n’étaient dus que jusqu’à la restitution des clés et non jusqu’à la fin du préavis. L' arrêt a été cassé par la Cour de cassation au motif que la cour d’appel, n'a pas constaté que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date, avait violé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne la renonciation par le bailleur aux loyers dus pendant la période de préavis, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que «la seule acceptation de la remise des clés qui n'établit que la libération des lieux ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque (du bailleur) aux loyers dus par les locataires jusqu'au terme du délai de préavis»

Mention obligatoire des résultats d’exploitation pour les cessions amiables de fonds de commerce

Lors de la vente d’un fonds de commerce, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un certain nombre d’informations dont «les bénéfices commerciaux réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente » (art L. 141-1,I , 4 ancien du code de commerce).

L’article 3 de la loi Warsmann substitue cette mention de «bénéfices commerciaux» à celle de «résultats d’exploitation».

Pour le législateur, L’information des résultats d’exploitation est jugée plus utile que celle relative aux bénéfices commerciaux.

Les bénéfices commerciaux correspondent aux bénéfices bruts. 

Ce bénéfice global ne peut représenter le bénéfice effectivement réalisé par le vendeur dans l’exploitation du fonds de commerce vendu.D'autre part, le résultat d’exploitation est la différence entre les produits et les charges d’exploitation, ce qui donne une indication sur l’accroissement de la richesse réellement dégagée par le fonds de commerce.

Influence de la performance énergétique sur le prix de vente

L’ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) viens d' estimer la valorisation économique maximale de la performance énergétique d’un logement dans son prix de vente.
En construction neuve, des biens à la norme RT 2012 se vendraient de 60 euros m² (collectif) à 100 euros/m² (individuel) de plus que pour l’équivalent RT 2005.
Dans l’ancien, la rénovation thermique d’un bien pourrait influencer son prix de vente jusqu’à 30 %.