Encadrement des loyers par décret

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers des logements situés dans 38 agglomérations métropolitaines et ultramarines est paru au Journal officiel du 21 juillet 2012.

Pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, il encadre l’évolution des loyers des relocations conclues entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et des renouvellements de baux entre les mêmes dates. Ne sont concernées que les locations soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire louées nues, à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et professionnel).

PRINCIPE : BLOCAGE DES LOYERS :

Relocation : le loyer du logement reloué ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’IRL.

Renouvellement : le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.

Dérogations : loyers manifestement sous-évalués et travaux réalisés par le bailleur.

Cependant : Ne sont pas visés les loyers des logements énumérés à l’article 17 a : loyers des logements neufs, des logements décents faisant l'objet d'une première location, des logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence, des logements décents et vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer 

1 - RELOCATION :

- le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration(2) sur les parties privatives ou communes depuis la conclusion du dernier contrat : la hausse du loyer annuel peut être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.

NB : La notion de travaux d’amélioration n’est pas définie par la loi : ils se distinguent des simples travaux d’entretien. A s’en référer à la définition fiscale, les travaux d’entretien permettent de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. A contrario, les travaux d’amélioration apportent au logement, ou à l’immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

 

- le loyer est manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989.

NB :  Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret du 31 août 1990 (n° 90-780) a défini les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants (décret n° 87-818 du 2 octobre 1987). Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. 

Il y a aussi le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque la bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

2 - RENOUVELLEMENT :

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989(4) et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL ;

- une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Le décret précise que la commission départementale de conciliation, prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est compétente pour connaître des différends liés à son application. Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

En cas de renouvellement de bail, l’article 17 c ici applicable dispose que la commission doit être saisie par la partie la plus diligente deux mois avant le terme du bail à renouveler, à défaut de quoi le contrat est reconduit aux conditions de loyer antérieures éventuellement révisé de la variation de l’IRL. En revanche, pour les relocations, les textes sont muets sur les délais de saisine de cette commission. De ce fait elle semble ici n'être encadrée dans aucun délai.