Cabinet d'expert immobilier certifié REV et classement des meublés de tourisme. Stéphane SEVILA expert près la Cour d'Appel de Nîmes.Il est aussi expert foncier stagiaire auprès de la CEF. Notre cabinet est situé à Orange en Vaucluse (84) en Provence. Nous intervenons pour évaluer tous biens immobiliers en Vaucluse, Drôme, Ardèche et le Gard. Expert en copropriété, nous effectuons le calcul de tantièmes de copropriété. Diagnostics de décence des logements et des états des lieux locatifs.
mardi 27 mars 2012
Loi autorisant la majoration de 30 % des droits à construire
La loi autorisant la majoration de 30 % des droits à construire a été publiée au Journal officiel du 21 mars. Concrètement, la loi « prévoit la majoration de 30 % des droits à construire pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.
Elle s’applique dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan d’aménagement de zone ».
Le texte, qui ne comprend qu’un article, ne demande pas de décret d’application.
Cependant, les communes ou les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) qui ne souhaitent pas appliquer cette disposition pourront y renoncer, après consultation de la population et délibération de l’assemblée compétente ».
Ainsi, le gouvernement espère permettre la construction de 100.000 logements supplémentaires en trois ans, dont 50.000 en Ile-de-France.
lundi 12 mars 2012
Paiement des charges d'un lot de copropriété en indivision
Pour un lot de copropriété en indivision, chaque indivisaire doit supporter sa quote-part de charges.
La Cour de Cassation dans son arrêt du 23 mai 2007 a confirmé la validité de la clause de solidarité figurant fréquemment dans les règlements de copropriété. Selon elle, en présence de copropriétaires indivis, le syndic peut demander le paiement des charges à l'un quelconque des co-indivisaires.
lundi 5 mars 2012
Nullité du congé pour vendre pour prix excessif
Selon l’article 15 II de la loi du 6
juillet 1989, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement,
le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la
vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est
valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »
Un arrêt rendu par la Cour de cassation
du 4 mai 2011 rappele les conditions attachées à l’offre de
vente.
Ici, les locataires demandent la nullité d’un congé
pour vendre en raison du prix excessif proposé dans l’offre de vente.
La cour
d’appel n’accède pas à leur demande et valide le congé en relevant d’une part
que l’appartement souffre d’inconvénients certains (passage en souterrain du RER, absence de parking et circulation du boulevard-Saint-Michel) et d’autre part que le prix
proposé, plus élevé que le montant de la moyenne supérieure des prix de
vente de l’arrondissement, ne peut pour autant être considéré comme excessif et
dissuasif.
La Cour de cassation annule le congé pour vendre.
La Cour rend une
décision logique au regard des motifs de la cour d’appel qui, tout en relevant
les inconvénients de l’immeuble, estime qu’un prix proposé largement plus élevé
que la moyenne, compte tenu de la situation de l’immeuble, ne peut être
considéré comme excessif et dissuasif.
Pour la jurisprudence, le seul fait de
proposer un prix supérieur au marché ne suffit pas à caractériser la fraude,
l’intention du bailleur de vendre au meilleur prix est légitime et ne
caractérise pas le caractère frauduleux du congé (CA Paris 18 septembre 2007).
Le bailleur
est libre de fixer le prix de vente du logement ; toutefois la fraude est
caractérisée lorsque le prix proposé a pour seul but d’évincer le
locataire.
Il a été jugé que le congé
est nul lorsque l’offre de vente qu’il contient a été faite pour un prix
volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer
leur droit légal de préemption (Cass. 5 juillet 1995).
Dans ce cas, l’offre du bailleur était
de 82,31 % supérieure à la moyenne, ce qui permettait de douter de l’intention
réelle de vendre du bailleur et de caractériser la fraude.
En fait, le caractère dissuasif du
prix relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
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