Vos droits dans votre jardin ? :

Cette liste n'est pas exhaustive.

-Vous pouvez ramasser les fruits qui sont tombés dans votre jardin en provenance de l’arbre de votre voisin. Il n’est pas question de cueillir ceux-ci sur l’arbre.

-Vous ne pouvez pas tailler les branches des arbres de votre voisin qui dépassent chez vous, si une démarche amiable échoue, il vous faut saisir le juge de proximité qui l’obligera sous astreinte à procéder à l’élagage.

-Vous pouvez couper les racines des arbres de votre voisin qui dépassent chez vous, attention, il s’agit de couper les racines pas de tuer l’arbre !!!

-Horaires pour tondre votre pelouse : les jours ouvrables de 8h30 à 19h, le samedi de 9h à 12h et de 15h à 19h, dimanche et jours fériés de 10h à 12h.

-L’étendage du linge dans un lotissement : cela dépend du cahier des charges ou du règlement de copropriété, le strict respect de ces derniers s’impose à vous.

-Bruler les mauvaises herbes dans votre jardin : cette question est réglée par un arrêté municipal, prendre contact avec votre mairie. Il est généralement interdit de bruler les herbes en cas de vent ou en cas de sécheresse.

-Taille des haies : toutes haies plantées à 50 cm de la limite de propriété doivent être maintenue à une hauteur maximum de 2 mètres de haut. A défaut, c’est le juge de proximité qui doit être saisi.

-Stationnement de votre caravane dans votre jardin : c’est possible à condition que le jardin soit attenant à votre maison, Si ce n’est pas le cas, il vous faut obtenir une autorisation municipale (valable trois mois) et attention de ne pas enlever les roues, sinon cela sera assimilé à une construction sans permis !!

Bail dérogatoire à la législation sur les baux commerciaux :

Les baux dérogatoires sont régis par l’article L 145-5 du code de commerce.

Le code les autorise à condition que les baux successifs ne soient pas d’une durée supérieure à deux ans.

C’est un contrat à durée déterminé régit par l’article 1737 du code civil.

La durée ferme engage le preneur et le bailleur, ainsi le preneur ne peut résilier unilatéralement le bail avant son échéance, sauf acceptation expresse du bailleur ou si une clause contraire figure au contrat.

La cour de cassation dans un arrêt du 3 avril 2001 a condamné le preneur ayant délivré un congé prématuré à payer le loyer jusqu’au terme du contrat.

Charges de copropriété impayées :

En général, il est recommandé d’agir rapidement afin de ne pas laisser la dette s’accroître.

Cependant, il faut savoir que jusqu’à 4000 euros, l’affaire relève du juge de proximité. Devant ce magistrat, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire.

Le risque est que ce magistrat n’étant pas un spécialiste de la copropriété, son jugement peut ne pas tenir compte des frais de recouvrement et des intérêts de retard.

Dans ce cas, la seule voie de recours est le pourvoi en cassation.

Au-delà de cette somme, c’est le juge d’instance qui est compétent dont les décisions sont susceptibles d’appel et le ministère d’avocat n’est pas obligatoire.

Au-delà de 10000 euros, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent et le recours à un avocat obligatoire.

Mise aux normes d’une installation électrique :

Le décret du 30 janvier 2002 dans son article 2 indique : « le logement doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et à la santé des locataires : les réseaux et branchements électriques et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements ».

L’article 3 ajoute : « le logement doit comporter un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagés courants indispensables à la vie quotidienne ».

Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 14 octobre 2010, reprend une réponse ministérielle du 6 mai 2002 et affirme : « l’état d’une installation électrique doit s’apprécier en fonction du risque apparent qu’elle peut présenter, le rapport établit que l’installation n’est pas conforme aux caractéristiques en vigueur mais ne fournit aucun élément permettant d’apprécier l’existence d’une dangerosité ».

Autrement dit, l’installation si elle fonctionne correctement et ne présente pas de danger pour les occupants, n’a pas à être remplacée.

Cependant, le bailleur devra  être prudent et fera réaliser un diagnostic par un spécialiste (expert, diagnostiqueur ou architecte) permettant de connaître les travaux éventuels de sécurité à réaliser, afin d’éviter d’engager sa responsabilité civile et pénale en cas d’accident dû à une installation défectueuse.

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Validité d’une clause d’un bail d’habitation :

La Cour de Cassation vient de valider par un arrêt du 10 mars 2010, une clause d’un bail d’habitation, stipulant : « que le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant ».

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, « le contrat de location est conclu pour une durée de trois ans pour les personnes physiques ». 

L’article ne prévoit pas de durée maximale.

Aux termes de l’article 1709 du Code Civil, « le louage est un contrat par lequel une partie s’engage à faire jouir à l’autre d’une chose pendant un certain temps ».

Les baux perpétuels sont nuls et la nullité est d’ordre public (Arrêt Cour de Cassation, 29 mai 1954).

Dans son arrêt du 10 mars 2010, la Cour a jugé que le terme du bail était fixée par un évènement certain (le décès du locataire) et que les bailleurs ne pouvaient pas donner congé avant ce terme.

La clause étant valide, le bailleur ou ses héritiers ne pourront pas donner congé au locataire.

Habitation : obligation d’installer un détecteur de fumée

Aux termes du décret du 10 janvier 2011, un détecteur de fumée doit être installé dans les logements avant le 8 mars 2015.

L’installation et l’entretien incombe en principe à la personne qui occupe les lieux.

Elle est à la charge du propriétaire dans les cas suivants :

Aux locaux loués de façon saisonnière, aux résidences hôtelières à vocation sociale, aux résidences de fonction.

Dans tous les cas il est impératif de choisir un appareil portant la marque NFDAAF.

Le décret ne le rend pas obligatoire dans les parties communes des copropriétés.

La personne sur laquelle pèse l’obligation d’installation et d’entretien doit en aviser son assureur.

Bail commercial : responsabilité entre le cédant et le cessionnaire

Dans le cadre d’un bail commercial, si le contrat le prévoit, le cédant, peut être tenu des obligations du cessionnaire. Car d’après la Cour de Cassation, la solidarité entre les deux ne se présume pas sauf si elle est prévue dans le bail (Cassation,  15 janvier 1992).

Si elle est prévue à l’origine, la solidarité peut s’étendre aux indemnités d’occupation et aux frais de remise en état des lieux.

Elle peut s’étendre également à tous les cessionnaires successifs pendant toute la durée du bail (Cassation, 19 septembre 2007).  

Changement d’affectation d’un local à usage d’habitation

Un préfet peut suivant son appréciation, accordé ou non un changement d’affectation d’un local d’habitation.

L’occupante d’un local d’habitation à la Défense voulait affecter celui-ci à usage professionnel, cependant, le préfet refusa le changement au motif que le nombre de local à usage professionnel dans le secteur était trop important par rapport à celui à usage d’habitation.

Le Conseil d’Etat a confirmé la décision du préfet par un arrêt du 30 décembre 2010.

Vente d'une chambre de service dans une copropriété

Un propriétaire désirant vendre une chambre de service doit si le règlement de copropriété l' oblige, proposer le bien aux autres copropriétaires  lors de l'assemblée générale.
Si  ces derniers ne sont pas intérressés, il peut proposer le bien à des acheteurs extérieurs à la copropriété.
Dans le cas où l'assemblée générale des copropriétaires refuserait l'offre, la Cour d' Appel de Paris dans un arrêt du 29 septembre 2010 a estimé la décision abusive et l'a annulé.

Modification du montant du dépôt de garantie

La loi du 8 février 2008 a modifiée le montant du dépôt de garantie prévue par le contrat de location (article 22 de la loi du 8 juillet 1989).
Ainsi, le montant ne peut être supérieur à un mois de loyer. Ces dispositions s'appliquent aux baux conclus à partir du 9 février 2008.
Attention, les baux en cours ne sont pas concernés par cette disposition. Si un bail conclu avant la nouvelle loi est reconduit tacitement après cette date le propriétaire n'a pas à reverser au locataire un mois de dépôt de garantie, si ce dernier en avait versé deux.

Paiement de la taxe d'habitation par le locataire

Aux termes de l'article 1686 du code général des impôts, un mois avant le départ du locataire, le bailleur doit se faire présenter les quittances de taxe d'habitation par son locataire.
A défaut, afin d'éviter de payer la taxe d'habitation, le bailleur doit aviser l'administration fiscale du départ de son locataire dans le mois qui suit le déménagement.
En cas de départ précipité du locataire, le délai est porté à trois mois.
Le bailleur qui omettrait d'informer l'administration peut s'éxonerer en apportant la preuve de sa bonne foi, notamment en donnant la nouvelle adresse de son ancien locataire.