Dans quel cas doit on faire un DPE locatif ?

Aux termes de l'article L 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation, le DPE doit être joint à tous contrats locatifs sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail rural.
Son champ d'application est donc : le bail location d'habitation vide ou meublée, la location professionnelle, etc..
Il doit être annexé au bail. Cependant, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic qui n'ont qu'une valeur informative.

Travaux réalisés par le propriétaire d’un bien immobilier et responsabilité en cas de sinistre ?

La Cour de Cassation est sévère avec les bricoleurs amateurs !

Par son arrêt du 9 février 2011, elle a sanctionné un propriétaire qui à l’aide d’un artisan avait réalisé des travaux d’amélioration sur le chauffage de sa maison.

Après la vente de cette dernière, un incendie causé par l’installation non conforme c’est déclaré détruisant la toiture.

La Cour assimile « le vendeur à un professionnel tenu de connaître le vice » estimant qu’il s’était comporté « en maitre d’ouvrage puisqu’il avait acheté les matériaux, conçu l’installation et l’avait en partie réalisée ».

Sa responsabilité étant retenue il devra réparer le préjudice.

Comment récupérer un bien immobilier en location abandonné par le locataire ?

Même si le locataire a quitté les lieux, le bailleur doit d’abord l’expulser avant de disposer du logement. 

La loi du 22 décembre 2010 permet de régler une partie des problèmes. L’huissier envoie une sommation au locataire de justifier de l’occupation. En l’absence de réponse du locataire dans un délai de un mois, l’huissier peut entrer dans les lieux et constater qu’ils sont vacants. Le procès verbal établi par l’huissier permet ainsi de saisir le Tribunal d’Instance plus rapidement pour faire résilier le bail et récupérer le logement. 

Toutefois, l’huissier devra intervenir une deuxième fois pour établir un constat de reprise du logement et officialiser la résiliation du bail. Cependant, le futur décret d’application de la loi précisera la procédure de saisine du juge d’instance.

Attention, cette procédure ne s’appliquera pas aux logements loués meublés.

La loi du 22 décembre 2010, précise aussi que les états des lieux amiables réalisés en début de location sont à la charge du bailleur.

Diagnostic immobilier « Assainissement » avant la vente obligatoire depuis le 1er janvier 2011

Le vendeur d’un bien immobilier équipé d’un système assainissement non collectif doit annexer à l’acte de vente un document qui atteste de l’efficacité de son installation d’assainissement non collectif.

Chaque installation doit être contrôlée par les SPANC (service public d’assainissement non collectif). L’installation doit être contrôlée avant le 31 décembre 2012. Le SPANC doit vous délivrer un document à l’issu du contrôle.

Si le résultat du contrôle n’est pas satisfaisant, vous disposez d’un délai de 4 ans pour réaliser les travaux de mise en conformité. Attention, l’acquéreur éventuel devra effectuer ces travaux dans un délai d’un an qui suit la date de la vente.

Toutefois, ces travaux peuvent bénéficier de subvention de l’ANAH ou de l’éco prêt à taux zéro.

Taxe Locale : baisse possible si travaux d’économie d’énergie

Pour encourager la réalisation de travaux d économie d’énergie dans les logements, certaines communes accordent une exonération partielle ou totale de l’impôt foncier (limitée dans le temps).

Seuls les travaux estampillés développement durable comme les travaux d’isolation, les régulateurs de chauffage ou les récupérateurs d’eaux pluviales sont pris en compte.

Une réforme des taxes sur les constructions neuves :

Lorsque vous faites construire, un logement neuf ou agrandissez une construction existante, vous êtes redevable de plusieurs taxes locales. A partir du 1^er mars 2012, elles seront remplacées par la « taxe d’aménagement » (TA). Son montant sera calculé par la « surface de construction simplifiée » (il s’agit de la somme des surfaces de plancher intérieures dont la hauteur de plafond est supérieur à 1, 80 m). Chaque mètre carré obtenu sera multiplié par une somme forfaitaire : 660 € en province et 748 € à Paris. Cette surface déterminera la valeur du logement sur laquelle s’appliquera le pourcentage d’imposition de la TA (entre 1 et 5 % décidé par les communes).

Le locataire peut il changer la couleur de la peinture d'un local d'habitation ?

Article 6 de la loi du 6/07/1989 : "le bailleur est obligé de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dés lors que ceux ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

Un arrêt de la Cour d'Appel de Nancy du 1er février 2005 donne des exemples de couleurs neutres et non excentriques qui ne portent pas atteintes à la configuration de la chose louée.

Ainsi, une clause du bail pourrait indiquer que si le locataire entreprend des travaux de peinture, il s'engage à employer des tons clairs. Cela pourra avoir un effet dissuasif sur le preneur.

Première Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans

Aux termes de la loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbain) du 13/12/2000 :
"toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité".
Ce diagnostic est aussi prévu par l'article 46-1 de la loi du 10/07/1965 sur la copropriété. Le notaire passant la vente doit vérifier que le diagnostic a été réalisé (article 80 de la loi SRU).
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel qualifié (expert immobilier, diagnostiqueur, architecte, etc)

Clause interdisant la détention d'animaux dans un bail d'habitation

La Première Chambre Civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 3 février 2011 a tranchée : elle ordonne la suppression d'une clause illicite tendant à interdire la détention d'animaux familiers (pas les chiens de première catégorie ou chien d'attaque, article L 211-12 du code rural ou animaux causant des troubles de jouissance) dans les locaux donnés en location.

Nouvelle indice IRL

L'indice IRL du 1er Trimestre 2011 est paru, il sert à réevaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 119,69.
l'ancien indice du 1er trimestre 2010 était :  117, 81