Vendre son bien immobilier en viager

La vente en viager est intéressante pour les personnes âgées qui cherchent un
complément de retraite : elle permet de vendre un bien en échange du versement d’une
rente mensuelle par l’acheteur, pendant toute la vie du vendeur.
Le principe de la vente en viager est donc que le vendeur fait crédit à l’acheteur, soit pour
la totalité du prix, soit pour une partie seulement. Dans ce dernier cas, l’acheteur paie
une fraction du prix comptant (on parle de « bouquet ») et le surplus sous la forme d’une
rente.
Fonctionnement :
La vente en viager est un contrat dit aléatoire. L’acheteur s’engage envers le vendeur à
lui verser une rente jusqu’à son décès, c’est-à-dire pendant une durée qu’il ne connaît
pas. La vente en viager peut donc avantager soit le vendeur, soit l’acheteur, soit être
neutre. Un tel risque est obligatoire dans ce type de contrat ; le juge pourrait l’annuler s’il
n’existait pas, comme dans le cas où le vendeur est malade au jour de la vente et décède
rapidement de sa maladie
Calcule la rente :
Le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l’acte
notarié. Il dépend bien sûr de l’âge et du sexe du vendeur mais aussi du montant
éventuel du «bouquet » et de l’occupation du bien.
Il est en effet fréquent que le vendeur
se réserve le droit d’occuper son logement jusqu’à son décès ; on parle alors de viager
occupé par opposition au viager libre.
Ensuite la rente est révisée chaque année, pour permettre au vendeur de conserver son
pouvoir d’achat.
Imposition :
La rente est soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité.
La part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature
de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable : à hauteur de
70 % s’il a moins de 50 ans, de 50 % s’il a entre 60 et 69 ans et de 30 % s’il a 70 ans ou
plus.
Précaution :
La vente en viager n’est pas une vente ordinaire. Elle doit être bien préparée. Prévoir des garanties en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, prévoir la répartition des travaux à venir et des impôts et, si vous êtes en couple, garantir au survivant d’entre vous le maintien de la rente dans son intégralité.

Nouvelle indice IRL

L'indice IRL du 3ème Trimestre 2011 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 120,95.
l'ancien indice du 3ème trimestre 2010 était :  118, 70

Réévaluation des loyers de 1948

L'augmentation des loyers relevant de la loi de 1948 vient d'être actualisés.
Depuis le 1er juillet 2011, une augmentation de 2% du montant du loyer peut être pratiquée.
Cependant, seuls les loyers de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle. 

Compétence juridictionnelle pour les baux professionnels

Depuis le 1er janvier 2010, le décret 2009-1693 du 29 décembre 2009 accorde désormais la compétence des litiges des baux professionnels au Tribunal de Grande Instance. Auparavant, cette dernière était attribuée au Tribunal d'Instance.

Congé pour vente d'un garage

Le bail de garage est soumis au seul cade civil.
En conséquence, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.
Il en va autrement si le garage est loué à titre accessoire d'un local d'habitation (loi du 06/07/1989).
S'agissant d'un bail de droit commun, le congé n'a pas à être motivé. Cependant, il doit être délivré par lettre RAR ou acte d'huissier avec délai prévus par le bail.
Le bailleur peut donner congé sans indiquer de motif.
La date de congé est indiqué dans le contrat de bail : Si le contrat indique qu'au delà de la première année, la location se poursuit par tacite reconduction à durée indéterminée, le congé peut être donné à tout moment avec un préavis de trois mois. Si le bail indique qu'après la première année, la location se poursuit par tacite reconduction d'année en année, le congé doit être délivré trois mois avant la date anniversaire du contrat.

Pouvoir pour conjoint de copropriétaire

Pour participer à une assemblée générale de copropriété, le conjoint d'un copropriétaire en accord avec ce dernier, le conjoint peut participer en votant en vertu d'un mandat tacite.
Cependant, si l'ordre du jour porte sur un acte de disposition comme la vente d'une partie commune, le conjoint devra être muni d'un pouvoir écrit spécial.
Ce dernier, peut aussi se présenter à l'élection du conseil syndical, s'il justifie d'un pouvoir écrit de son conjoint copropriétaire.
Il en est de même pour les partenaires pacsés depuis la loi du 12 mai 2009.

Réforme des plus values immobilières des particuliers :

L'assemblée Nationale (le 07 septembre 2011) et le Sénat (le 08 septembre 2011), ont adopté la
deuxième loi de finances rectificatives pour 2011.
Parmi les nombreuses mesures de ce texte, il a été adopté l'aménagement du régime d'imposition
des plus-values immobilières.
L'entrée en vigueur L'ensemble de ces mesures est applicable le 1er février 2012, à l'exception des apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société, pour lesquels l'entrée en vigueur est fixée au 25
août 2011.
La suppression de l'abattement de 1.000 € est entrée en vigueur, faute de précision, le jour de la
publication de la loi au Journal officiel.
Depuis le 1er octobre 2011, le taux d’imposition est passé de 31,30% à 32,50%
La nouvelle loi de finance rectificative modifie le régime d'imposition sur plusieurs points :
* aménagement de l'abattement pour durée de détention : le principe de cet abattement est
maintenu. Son application est la suivante :
- aucun abattement ne sera appliqué au titre des cinq premières années de détention.
- un abattement de 2 % sera pratiqué les douze années suivantes.
- un abattement de 4 % sera pratiqué les sept années suivantes.
- un abattement de 8 % sera pratiqué au-delà.
Ainsi l'exonération totale de plus-value interviendra au bout de 30 ans (15 ans avant la réforme).
* suppression de l'abattement fixe de 1.000,00 €
En revanche, sont conservés :
- l'exonération de la vente de la résidence principale,
- l'exonération pour les biens vendus d'une valeur de moins de 15.000,00 €,
- le forfait de 15 % relatifs aux travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans.

Diagnostic plomb dans l'eau

Le diagnostic plomb dans un immeuble ne porte actuellement que sur les peintures au plomb.
Les canalisations ne sont pas concernées., cependant, la norme européenne du 5 décembre 1998 qui fixe le seuil de teneur en plomb sera obligatoire dès le 25 décembre 2013.
A partir de cette date, les propriétaires seront contraints de remplacer ou de chemiser les canalisations en plomb d'arrivée d'eau, mais uniquement les eaux destinées à la consommations humaines.

Changement de destination d’un local d’habitation :

Quelles sont les précautions à prendre pour pouvoir louer un appartement à l’intérieur d’une copropriété en local professionnel ?

I faut en premier lieu vérifier le règlement de copropriété, afin de s’assurer que ce dernier n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale dans l’immeuble.

En second lieu, pour les agglomérations de plus de 200000 habitants,  et dans certaines communes  une autorisation préfectorale est obligatoire, y compris pour les locaux du rez-de-chaussée.

Toutefois, c’est le futur locataire qui doit faire une demande de dérogation auprès de la mairie ou de la préfecture.

Bail d'habitation : le bailleur peut se faire verser directement l'allocation logement

L'allocation logement aide le locataire à payer le loyer.
Cependant, l'allocation peut être directement versée au propriétaire, c'est l'assurance pour lui d'un revenu sur complétant la part du locataire qui elle est soumise au risque de non paiement.
Pour l'obtenir, il suffit lors de la signature du bail remplir un imprimé de la CAF pour se l'a faire verser.
Il y a toutefois un contre partie : Dés le premier défaut de paiement, le bailleur doit informer la CAF, à défaut il sera obligé de rembourser l'indemnité !
Dans les six mois de la cessation du paiement du loyer, le propriétaire doit mettre en place avec le locataire un plan d'apurement de sa dette. Le plan doit être communiqué à la CAF, en cas de non respect du plan par le preneur, le bailleur doit en informer la CAF.

Logement Meublé : préavis pour location à un étudiant

Un étudiant qui loue un meublé, y établit sa résidence principale.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 4 février 2009 expose que la durée du congé de la part du locataire est de un mois indépendamment de la durée du bail, même si une clause du bail indique que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Bail loi de 1948 : inoccupation de l’habitation

Le droit au maintien dans les lieux de la loi de 1948 peut être écarté en cas de défaut d’occupation (moins de huit mois par an).

Toutefois, si un problème de santé justifie l’inoccupation, les tribunaux peuvent écarter cette déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le locataire doit faire la preuve que son état ne lui permet pas de réintégrer le domicile et qu’il envisage un retour dans les lieux dés que possible.

Bail d'habitation : colocation, congé et dépôt de garantie

En cas de départ d'un des colocataire, il n'est pas nécessaire de restituer au colocataire sortant une quote-part du dépôt de garantie, ni à établir un "pré" état des lieux.
Le remboursement de la quote-part du sortant relève des accords entre les colocataires entre eux.
Par ailleurs, la clause de solidarité du bail permet de régler le sort des dégradations commises durant le bail, sans se soucier de déterminer si elles sont intervenues avant ou après le départ du colocataire. 

Bail d'habitation : délai de préavis pour un locataire agé de plus de 60 ans

Le locataire âgé de plus de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile (conditions cumulatives) bénéficie d'un préavis réduit à un mois.
Il n'est pas nécessaire que le problème de santé soit nouveau, soudain ou s'aggrave brusquement.

Bail d'habitation : travaux effectués par le locataire

Un locataire ne peut faire exécuter des réparations dans son logement sans l’accord du bailleur et demander le remboursement des frais engagés.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 20 mars 1991 considère : « qu’en l’absence de mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à effectuer les travaux  et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le locataire ne peut pas demander le remboursement des travaux qu’il a exécutés dans les lieux loués ».

Ainsi, seule une décision de justice autorisant le locataire à effectuer es travaux peut lui permettre de réclamer le remboursement (article 1144 du code civil).

De nombreuses décision on été rendues en la matière, comme le remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe eau par le locataire.

D’autre part, dés que des travaux sont nécessaires dans le logement, le locataire a l’obligation de vous informer de la nécessité d’effectuer des travaux.  La Cour de Cassation dans son arrêt du 9 février 2005 considère : « Le locataire commet une faute s’il n’avertit pas en temps utile le bailleur des réparations indispensables qui lui incombent ».

Copropriété : Installation d’une antenne parabolique

L’installation d’une antenne parabolique individuelle ou collective en façade ou en toiture doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Pour ce faire, il faudra obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

De plus, le copropriétaire souhaitant réaliser ces travaux (à ses frais) doit respecter les clauses du règlement de copropriété relatives à l’esthétique de l’immeuble.