Quitus donné au syndic

Aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d'application n'impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour un vote sur le quitus. Une assemblée ne peut donc pas être annulée pour seul motif que la question du quitus n'a pas été inscrite à l'ordre du jour.
Les syndics professionnels sollicitent le quitus car il vaut ratification des actes de gestion de l'exercice (C Cass, 3ème ch  civ 89-14404, du 23 mai 1989).
De plus la décision s'impose à tous les copropriétaires  qui ne peuvent plus rechercher individuellement la responsabilité du syndic.
D'autre part, cette question inscrite à l'ordre du jour doit être votée séparément de la question sur l'approbation des comptes (CCass, 3ème civ, 08-10624 du 14 janvier 2009).

Toilettage de la loi SRU

La loi sur le logement social adoptée le 10 octobre dernier comporte deux volets :
l'un sur la cession de terrains de l'Etat aux collectivités locales (pouvant permettre la construction de logements sociaux).
le deuxième renforce le texte de la loi SRU en prévoyant de rehausser de 20 à 25 % le nombre de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants, sous peines de pénalités financières qui sera multiplié par cinq si la commune n'atteint pas le quota d'hlm d'ici 2025.

Bail saisonnier et DPE

Dois on annexer un DPE à un bail saisonnier ?

Depuis la loi grenelle II, selon l'article L 134-3-1 du code de construction et de l'habitation : "le DPE est obligatoire joint sauf en cas de bail rural ou de contrat de location saisonnière".

Donc depuis juillet 2012 les locations saisonnières sont exemptées de DPE .

En conséquence, les annonces relatives à ces locations saisonnières ne doivent pas faire apparaître le classement énergétique du bien.

Nouvel indice IRL

L'indice IRL du 3ème Trimestre 2012 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 123,55.
l'ancien indice du 3ème trimestre 2011 était :  120,95

Nouvel indice IRL

L'indice IRL du 2ème Trimestre 2012 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 122,96.
l'ancien indice du 2ème trimestre 2011 était :  120,31

Allocation logement versée au bailleur et impayé

Le bailleur percevant directement l'allocation logement de son locataire à l'obligatoin d'informer l'organisme payeur de la survenance d'un impayé de loyer dans un délai de trois mois.
A défaut, il doit rembourser l'organisme l'allocation versée depuis la défaillance du locataire jusqu'à la saisine de l'organisme payeur.
La Cour de Cassation (2ème ch civ n° 11 - 11.264) dans son arrêt du 16 février 2012 juge que seul le bailleur peut se voir réclamer le remboursement des sommes versées à ce titre. Si le bien est géré par un administrateur de biens, la caisse d'allocation familiales ne peut pas demander le remboursement au mandataire.

Copropriété : Honoraires d'un syndic provisoire

Un syndic provisoire réclamait au syndicat des copropriétaires en fin de mission des honoraires d'un montant de 442427 euros.
La Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civ n°40 en date du 11/01/2012, raméne le montant à 133297 euros.
L'arrêt est motivé par l'absence de difficulté de la mission et par le montant des honoraires annuels de l'ancien syndic et ceux proposés par un autre syndic professionnel six fois moins élevés.
A cette occasion, la haute juridiction rappelle que le syndic n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour représenter le syndicat en défense.

Bail d'habitation : délai pour saisir la commission de conciliation

En cas de loyer sous évalué, le bailleur peut proposer au  locataire, 6 mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers constatés dans le voisinage (art 17 de la loi de 1989).
Si le locataire refuse ou ne répond pas 4 mois avant le terme du bail, le bailleur doit saisir la commission de conciliation.
Cette dernière dispose de 2 mois pour rendre son avis.
Cette saisine est préalable à celle du juge, qui lui même doit être saisi avant le terme du contrat.
Dans son arrêt de la 3ème ch civ n° 286 en date du 07/03/2012, la haute juridiction confirme que la commission doit être saisie au plus tard 2 mois avant la fin du contrat.   

Logement décent et wc intérieur

Un locataire avait demandé à son propriétaire l'installation d'un wc intérieur en se prévalant du décret de 2002 sur le logement décent.
L'article 3 du dit décret énonce que lorsque le logement est composé d'une seule pièce le wc peut être extérieur au logement pourvu qu'il soit situé dans le même bâtiment et facile d'accès.
La Cour de Cassation (3ème civ du 21/03/2012 n° 333) à remarquée que le logement était pourvu d'un mur de séparation, elle en déduit l'existence d'une autre pièce, ce qui contraint le bailleur à installer un wc à l'intérieur du logement loué.

Bail d'habitation : protection du locataire agé

Les locataires agés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à 1, 5 fois le SMIC bénéficie d'une protection particulière.
Dans ce cas le bailleur âgé de moins de 60 ans ou disposant de ressources supérieures à 1, 5 fois le SMIC peux leur donné congé en fin de bail mais doit leur faire une offre de relogement (article 15 III de la loi de 1989).
La condition d'age du locataire s'apprécie à l'échéance du bail.
Dans un arrêt de la Cour de Cassation (3ème civ n°453 du 3 mai 2012), un bailleur a donné congé à un couple dont le mari avait plus de 70 ans, mais décédé avant l'échéance du bail.
Son épouse cotitulaire du bail, mais agée de moins de 70 ans n'a pas bénéficié de la protection de l'article 15 II de la loi de 1989.

Copropriété : responsabilité du bailleur en cas de non régularisation des charges annuelles

Le bailleur dispose d'un délai de 5 ans pour réclamer le paiement des charges à son locataire.
Il a cependant, une obligation de régularisation annuelle des charges (article 23 de la loi du 06/07/1989).
Dans le cas d'espèce (Cour de Cassation 3ème ch civ 21/03/2012 n° 335), le bailleur avait réclamé une régularisation de charges au titre des 5 ans, qui était trois fois plus élevé que le montant de la provision sur charges.
La Cour de Cassation retient que si la régularisation au bout de 5 ans est trois fois le montant de la somme provisionnée, bien que recevable, elle est déloyale et brutale.
Elle constitue une faute du bailleur qui engage sa responsabilité pour le dommage occasionné.
 

Bail d'habitation : préavis réduit et état de santé du conjoint du locataire

Le locataire agé de plus de 60 ans dont la santé justifie un changement de domicile peut donner congé avec un préavis d'un mois (art 15-1 de la loi de 1989).
La Cour de Cassation dans un arrêt du 5 janvier 2012 étend ce délai au conjoint du locataire âgé de plus de 60 ans, en vertu de l'article 1751 du Code Civil.
De plus, la Cour confirme que le bénéfice du préavis réduit n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Encadrement des loyers par décret

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers des logements situés dans 38 agglomérations métropolitaines et ultramarines est paru au Journal officiel du 21 juillet 2012.

Pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, il encadre l’évolution des loyers des relocations conclues entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et des renouvellements de baux entre les mêmes dates. Ne sont concernées que les locations soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire louées nues, à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et professionnel).

PRINCIPE : BLOCAGE DES LOYERS :

Relocation : le loyer du logement reloué ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’IRL.

Renouvellement : le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.

Dérogations : loyers manifestement sous-évalués et travaux réalisés par le bailleur.

Cependant : Ne sont pas visés les loyers des logements énumérés à l’article 17 a : loyers des logements neufs, des logements décents faisant l'objet d'une première location, des logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence, des logements décents et vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer 

1 - RELOCATION :

- le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration(2) sur les parties privatives ou communes depuis la conclusion du dernier contrat : la hausse du loyer annuel peut être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.

NB : La notion de travaux d’amélioration n’est pas définie par la loi : ils se distinguent des simples travaux d’entretien. A s’en référer à la définition fiscale, les travaux d’entretien permettent de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. A contrario, les travaux d’amélioration apportent au logement, ou à l’immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

 

- le loyer est manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989.

NB :  Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret du 31 août 1990 (n° 90-780) a défini les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants (décret n° 87-818 du 2 octobre 1987). Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. 

Il y a aussi le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque la bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

2 - RENOUVELLEMENT :

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989(4) et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL ;

- une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Le décret précise que la commission départementale de conciliation, prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est compétente pour connaître des différends liés à son application. Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

En cas de renouvellement de bail, l’article 17 c ici applicable dispose que la commission doit être saisie par la partie la plus diligente deux mois avant le terme du bail à renouveler, à défaut de quoi le contrat est reconduit aux conditions de loyer antérieures éventuellement révisé de la variation de l’IRL. En revanche, pour les relocations, les textes sont muets sur les délais de saisine de cette commission. De ce fait elle semble ici n'être encadrée dans aucun délai. 

Bail d'habitation : procédure suite au décès d'un locataire

Le décret du 1er septembre 2011 a simplifié la procédure de reprise du logement par le bailleur suite au décès de son locataire.
En cas de décès le contrat de location est transféré au conjoint survivant ou pacsé, aux ascendants, descendant ou concubin notoire vivants avec le défunt depuis au moins un an.
A défaut, le contrat est résilié de plein droit.
Jusqu'à présent seul le greffier du tribunal d'instance était compétent pour accomplir les mesures conservatoires à la suite du décès du locataire.
Depuis le décret du 1er septembre 2011, la compétence en revient aux huissiers de justice.
Le bailleur s'adressera au Président du Tribunal de Grande Instance du lieux de l'ouverture de la succession pour demander la nomination d'un huissier de justice pour accomplir les mesures conservatoires.
Il apposera soit les scellés, soit établira un état descriptif , si le mobilier n'a pas de valeur marchande, il établira un PV de carence. S'il doit pénétrer dans les lieux, il devra se faire accompagné par une autorité de police.
Puis une demande au Président du Tribunal de Grande Instance sera établie pour procéder à l'enlèvement du mobilier. Les frais d'enlèvement et de conservation sont avancés par le propriétaire.
Outre la rapidité de la procédure, elle permet d'avoir pour le propriétaire un seul interlocuteur c'est à dire l'huissier de justice    

Copropriété : individualisation des frais de chauffage

Par la publication de deux décrets des 23 et 25 avril 2012, l'individualisation des frais de chauffage est à l'ordre du jour.
Le champ d'application de ces textes sera précisé par un arrêté.
Ils prévoient que les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.
L'installation est composée d'appareils de mesure qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement.
Les frais de chauffage sont divisés en frais de combustible et d'autre part, en frais d'entretien des installations et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique.
La mise en service de ces appareils doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Obligation de déclarer en mairie les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme peuvent désormais être définis comme les villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile et ce, qu’ils soient classés ou non au sens de l’article D. 324-2 du code du tourisme.

En conséquence, depuis le 1er juin 2012, tous ces biens doivent avoir fait l’objet d’une déclaration en mairie avant d’être offerts à la location.

Afin de faciliter cette déclaration, un nouvel imprimé Cerfa 14004*02 a été élaboré.

Les dispositions afférentes à la nature du déclarant n’ont quant à elles pas été modifiées.

Dès lors, depuis le 1er juin 2012, le mandataire qui y est habilité peut toujours procéder lui-même à la déclaration en mairie du meublé de tourisme pour lequel il a reçu un mandat.

SANCTIONS :

L’article R. 324-1-2 du code du tourisme dispose que le fait, pour une personne qui offre à la location un meublé de tourisme au sens de l'article D. 324-1, de ne pas respecter l'obligation de déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 est puni des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe.

En application de l’article 131-13 du code pénal, le montant de l'amende est de 450 € au plus pour les contraventions de la 3e classe commises par les personnes physiques. Dans le cas où l’infraction est commise par une personne morale, l’article 131-41 du code pénal dispose que le taux maximum de l'amende applicable est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques par le règlement qui réprime l'infraction, soit 2 250 €.

Clause de non concurrence et déspécialisation partielle

Par un arrêt en date du 15 février 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a censuré une cour d'appel au vu des articles L 145-15 et L145-47 du code de commerce.
La Cour d'appel avait jugé fondé le refus opposé par le bailleur à la demande de déspécialisation partielle du locataire au motif qu'une clause de non concurrence était prévue au bail et que l'extension de l'activité du preneur aurait pour effet de créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chaque parties.
La Cour de Cassation rappelle que seul le caractère objectivement connexe ou complémentaire de l'activité dont l'adjonction est demandée doit être vérifié.
Ainsi la Cour confirme que l'activité demandée doit être accessoire ou complémentaire au commerce déjà exploité.
Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle, et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l'activité principale.

Conditions pour bénéficier des aides de l'ANAH

Propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier des aides de l’Anah sous certaines conditions.
Dans tous les cas, le logement doit être achevé depuis quinze ans au moins à la date où est accordée la décision de subvention et le seuil minimum des travaux envisagés est de 1500 € HT (sauf pour les propriétaires occupants aux ressources "très modestes"). L’Anah fixe une liste limitative des travaux recevables. Le propriétaire occupant souhaitant réhabiliter son logement pourra ainsi, en principe, et sous réserve de remplir certaines conditions tenant principalement au montant de ressources, se voir octroyer une aide aux travaux qui sera modulée en fonction de la nature des travaux et des ressources du ménage. Une autre aide, dans le cadre du programme « Habiter mieux », à côté des aides aux travaux, est spécifique à la rénovation thermique des logements. Elle ne peut être accordée indépendamment d’une aide de l’Anah.

Le propriétaire bailleur souhaitant louer et réaliser des travaux dans le logement pourra bénéficier d’une aide, ou d’un avantage fiscal en concluant un conventionnement Anah et en contrepartie de divers engagements. Le niveau de performance énergétique après travaux est pris en considération. Le propriétaire bailleur est tenu de respecter des plafonds de loyers et de louer à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, lesquels font l’objet d’une réévaluation annuelle.

Enfin le syndicat de copropriétaires, pour des travaux sur parties communes et équipements communs de l’immeuble pourra, sous conditions, bénéficier également du dispositif d’aides de l’Anah. Si le syndicat ne bénéficie pas de cette aide pour les parties communes, propriétaires occupants et propriétaires bailleurs auront alors la faculté de déposer une demande individuelle pour la réalisation de leurs travaux

Pour aller plus loin voir le site web de l'Anah :  http://www.anah.fr/les-aides/

Location : activité de maison de retraite et personnes dépendantes

Dans un bail commercial, une clause de destination que le locataire était autorisé à exercer l'activité de maison de retraite pour vieillards.
Le preneur voulait ouvrir son établissement aux personnes dépendantes qui avaient besoin de soins médicaux constants, il avait demandé au propriétaire de faire des travaux de mise en conformité pour cette activité. Le bailleur a refusé au motif que c'était une nouvelle activité non visée par le bail.
La signature du bail ayant eu lieu en 1960, à l'époque la notion de vieillards n'incluait pas l'invalidité.
(Arrêt cour de cassation 3ème chambre civile n°10-16.410 du 28 juin 2011).
Ainsi quand le locataire demande la réalisation de travaux de mise en conformité à la charge du bailleur à défaut d'une clause de transfert il faut vérifier que les travaux correspondent à l'activité exercée régulièrement dans les locaux.

Vente de locaux commerciaux après signification du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction

Après délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, le bailleur peut vendre son bien.
La Cour de Cassation dans son arrêt 3ème chambre civile 10-18.241 du 13 septembre 2011, rappelle que la vente de l'immeuble ne décharge pas le bailleur de son obligation de régler l'indémnité d'éviction.
La haute cour admettait même qu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de transfert sur l'acheteur du règlement de l'indemnité, le locataire disposait de deux débiteurs : le vendeur et l'acquéreur.
Ainsi, le vendeur doit faire attention à la rédaction de l'acte de vente.
Malgré la clause de transfert, le locataire peut lui demander néanmoins le paiement.

Condition suspensive d'obtention de prêt : condition de validité de la renonciation par l'acquéreur

Aux termes de l’article L. 312-17 du code de la consommation :
« Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 312-16. »
Ainsi, lorsque l’acquéreur entend renoncer au financement par un crédit immobilier, cette renonciation doit figurer expressément, de façon manuscrite, au compromis de vente.
Si le compromis de vente ne comporte pas cette renonciation expresse, l’acquéreur pourra se prévaloir du mécanisme protecteur de l’article L. 312-16 du code de la consommation : son acquisition sera considérée comme conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.
Un arrêt récent de la 1ère chambre civile n° 10-25.981 du 22 mars 2012(1), la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la renonciation expresse doit figurer au compromis de vente, ou dans un document séparé auquel le compromis de vente fait renvoi.

Inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété

Depuis le 1er septembre 2004, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ne fait plus mention d'un délai pour demander l'ajout d'une question à l'ordre du jour : "A tout moment, un copropriétaire peut notifier au syndic un question dont il demande qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée. Toutefois si la question notifiée ne peut être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elle l'est à la suivante".
Le copropriétaire doit notifier avec sa demande le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11.
Si la question porte sur l'article 24 et 25 de la loi de 1965, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et l'importance des travaux.
Le ministre du logement précise que : "les questions ne seront prises en compte que pour l'assemblée suivante lorsque les convocations sont déjà adressées aux copropriétaires, mais aussi lorsque les convocations sont déjà photocopiées et mises sous plis pour envoi" (réponse ministérielle au sénat n°24515 du 14 décembre 2006).
Les convocations doivent être notifiées au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (article 9 al 2 du décret de 1967).
Si le syndic à convoqué l'assemblée 5 semaines avant la date de la réunion, un copropriétaire peut imposer la prise en compte d'une question supplémentaire (Cour d'Appel de Toulouse, 1ère chambre n°2010-029269 du 25 octobre 2010).
Pour que la demande soit prise en compte il faut qu'elle soit notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télécopie avec récépissé (article 64 du décret de 1967).
Pour bénéficier de la notification par fax, le copropriétaire doit notifier au syndic son numéro de télécopie (article 65 du décret de 1967).

Nouveaux contrats de maintenance d'ascenseur

Des nouveaux contrats de maintenance mis en place par le décret du 7 mai 2012 entreront en vigueur à partir de la semaine prochaine. Il édicte : « fournit aux propriétaires de nouveaux outils pour mieux maîtriser l’état et l’entretien de leurs ascenseurs ». Ainsi, « l’ascensoriste doit s’engager à une transparence des actions de maintenance, notamment en fournissant un rapport annuel d’activité et en permettant la présence d’un représentant du propriétaire lors des visites de maintenance. Le propriétaire bénéficie par ailleurs de nouvelles possibilités de résiliation du contrat, en cas de manquement grave ou de travaux importants ».
Ces clauses, présentes dans tous les nouveaux contrats, seront intégrées dans les contrats existants au fur et à mesure de leur renouvellement.

Bail commercial : réparation des désordres causés par la vétusté

Les désordres causés par la vétusté des installations de chauffage, d'électricité, de plancher cave ou plafond, doivent être réparés par le bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté (article 1755 du code civil).
Le bailleur qui nesouhaite pas en assumer la charge doit la transférer au locataire par une clause expresse du bail (Cass civ 3ème du 13 septembre 2011, n° 1021.027).
Le locataire peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur pour vétusté de l'installation, aucune clause ne prévoyant le transfert de la vétusté au locataire (Cass civ 3ème du 27 septembre 2011, n°1024.065).
Ainsi le bailleur voulant se décharger de la vétusté devra par prudence le stipuler de façon expresse dans le bail (ou par un avenant postérieur).

Date d'appréciation du prix du fonds de commerce

La cour de cassation dans son arrêt 3ème ch civ n° 11-13.879 du 28 septembre 2011 énonce que :
"pour apprécier la valeur du fonds de commerce afin de calculer l'indemnité d'éviction, le juge doit se placer au jour où il rend sa décision lorsque le locataire s'est maintenu dans les lieux."

Cession de parcelles boisées

L'article 82 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit, vient d'apporter une modification aux modalités de cession.
En cas de cession d'une parcelle boisées, le vendeur doit notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës le prix et les conditions de la vente ou procéder à un affichage en mairie.
Les propriétaires concernés peuvent donc exercer leur droit de préférence pendant un délai de deux mois, au lieu de un mois auparavant.

Promesses de vente de longue durée

C'est l'article 110 de la loi du 22 mars 2012 qui les réglemente.
Ce sont des promesses de vente de plus de 18 mois. Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, elles doivent être constatées par actes authentique, elles donnent lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5% du prix de vente.
La nouvelle loi restreint l'obligation de versement aux seules promesses de vente unilatérales, les promesses synallagmatiques, ne sont plus concernées mais doivent toujours prendre la forme d'un acte notarié si elles sont de longue durée.

Le changement d'acquéreur n'impose pas une nouvelle DIA

Si une première vente n’aboutit pas et que le bien est revendu à un autre acquéreur quelques temps après, une nouvelle déclaration d’aliéner s’impose, ouvrant ainsi un second droit de préemption au titulaire de droit de préemption urbain. Il a été jugé que la DIA devient caduque en cas de renonciation par l’autorité compétente à son droit de préemption (Cass. 3e civ. 16 juin 1982, n° 81-70.432), renonciation pouvant être tacite passé un délai de deux mois suivant réception de la déclaration. Donc, il pourrait être soutenu qu’à chaque nouvelle aliénation, y compris aux mêmes prix et conditions, le propriétaire est tenu d’adresser une nouvelle DIA à cette dernière.

Dans un récent arrêt (Cass. 3e civ. 25 janvier 2012, n° 10-25.143), la Cour de cassation réitère en le complétant le principe qu’elle avait posé dans un arrêt antérieur (Cass. 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07-15.935) portant sur la même affaire, rendu au visa des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble les articles R. 213-5 et A. 211-1 du même code : « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés et constaté que le prix de vente de l'immeuble n'avait pas été modifié dans la promesse consentie à M. Y et que les modifications des conditions de l'aliénation invoquées par ce dernier ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la modification de l'usage du bien que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, en a exactement déduit que les modifications invoquées ne justifiaient pas la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ...».

La Haute Cour confirme donc que le code de l’urbanisme n’exige pas l’intervention d’une nouvelle DIA du fait d’un simple changement d’acquéreur, de même en présence de simples ajustements contractuels marginaux dans le processus d’aliénation jugés sans incidence sur la décision de préempter, tels les modalités de financement, la faculté de substitution, le paiement d’une indemnité d’immobilisation ou encore l’usage de l’immeuble.

Action d'une copropriété pour sauvegarder les droits afférents à l'immeuble

Le branchement d'un sanibroyeur (équipement en partie privative) sur un réseau d'évacuation (équipement en partie commune) nécessite l'autorisation de l'assemblée générale où à défaut l'autorisation du juge (ainsi que l'autorité sanitaire départementale).
L'article 15 de la loi de 1965 autorise le syndicat des copropriétaires à intenter une action en justice en vue de la sauvegarde juridique et matérielle des parties communes.
Ainsi à défaut d'autorisation de l'assemblée, le syndicat peut demander au juge la suppression de ce branchement au propriétaire, même si l'installation existait au jour où il a acquis le logement.
Voir l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris, chambre 2 du 28 septembre 2011.

Fiscalité : location meublée d'une partie de sa résidence principale

La location en meublé d'une partie de sa résidence principale est exonérée de la totalité des loyers perçus quand les pièces louées constituent la résidence principale du locataire.
Toutefois, le prix du loyer doit être fixé dans les limites du raisonnable.
Selon, les instruction du 30 janvier 2012 BOI 4 F 1, 12, pour 2012, la limite à ne pas dépasser est pour l'ile-de-france de 177 €/ m2 et pour les autres régions : 129 €/m2.

Diminution de loyer suite à travaux imposés au locataire

L'article 1724 du code civil indique que si des travaux sont effectués alors que le locataire est en place et ce  durant plus de 40 jours le loyer doit être diminué.
Le montant du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose loué dont le locataire aura été  privé (art 1724 al 2 du code civil).
Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le bail..
La contre partie est que le locataire doit souffrir les travaux et ne peux si opposer.
Cependant, aucune précision n'est prévu ni par le code civil ni par la loi de 1989 sur le mode de calcul de la diminution.
Un arrêt de la cour de cassation précise seulement que le montant du loyer qui doit s'en suivre est apprécié par les juges du fond (arrêt du 10 mai 1990).
Il est donc fortement conseillé de trouver un accord amiable avec le locataire.
A défaut, le locataire pourra demander une diminution du loyer à l'appréciation du tribunal.

Vérification des pouvoirs par le président de séance

Un copropriétaire demandait l’annulation de l’assemblée générale au motif que le président de séance n’avait pas vérifié les pouvoirs des copropriétaires absents, obligation, selon lui, bien distincte de la signature de la feuille de présence.

Après avoir été débouté par la cour d’appel, ce copropriétaire voit son pourvoi rejeté par la Cour de cassation dans son arrêt du 31 mai 2012 qui précise que :

- le président de séance n’a pas l’obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents ;

- les pouvoirs doivent nécessairement être recensés avant le vote sur la désignation du président de séance ;

- le syndic a pu informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représentés avant la désignation du bureau ;

- la feuille de présence ayant été signée en dernière page par le président de séance, il résultait de cette signature que dès son élection, le président avait vérifié la feuille de présence.

Cependant, par prudence, le syndic devra suivre les conseils de la haute cour pour ne risquer de voir une assemblée générale annulée.

Restitution de parties communes : action individuelle ?

Tout copropriétaire peut exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte aux partes communes, sans avoir à justifier l'existence d'un préjudice personnel. Cela sans qu'un vote préalable de l'assemblée générale soit nécessaire (arrêt de la cour de cassation du 6 septembre 2011)
Cependant, l'article 15 alinéa 2 de la loi de 1965 oblige à informer le syndic de l'exercice de cette action.. 

Le mandat de syndic est il toujours valable en cas de fusion avec une autre société ?

Le pouvoir exclusif de désignation du syndic dont disposent les copropriétaires fait échec à la transmission des mandats de syndic par l’effet d’une fusion.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 29 février 2012.

Le mandat donné au syndic étant un contrat "intuitu personae", donc conclu en considération de la personne du cocontractant, au syndic ne peut se substituer quelqu’un d’autre.

Lorsque le syndic est une personne morale qui connaît des modifications dans sa composition, alors, toute opération juridique ayant pour effet de substituer au mandataire en place une nouvelle entité juridique est inopposable au syndicat des copropriétaires. 

D'une part, la structure ayant subi des changements doit expressément être nommée en tant que syndic par une assemblée générale.

D'autre part, dans la majorité des cas, la jurisprudence fait preuve de rigueur et exige qu’une assemblée générale avalise la nouvelle personne morale. Mais dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la structure même de la société-syndic, et que la continuité de la personne morale est assurée, elle admet qu’une nouvelle désignation ne soit pas nécessaire, sous réserve que les mandats aient bien été signés au nom de la société.

Cependant, la jurisprudence considère que le mandat du syndic prend fin en cas de regroupement du cabinet d'un syndic avec celui d'une société de gestion, de cession du cabinet ou de fusion-absorption.

Ainsi, cet arrêt du 29 février 2012 ne déroge pas à la jurisprudence constante : le mandat de syndic de la société absorbée ne se transmet pas à la société absorbante ; les copropriétaires doivent désigner leur nouveau syndic.

Nouvel indice IRL

L'indice IRL du 1er Trimestre 2012 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 122,37.
l'ancien indice du 1er trimestre 2011 était :  119, 69

Bail d'habitation la loi de 1989 : paiement des loyers par le locataire jusqu'au terme du préavis

Au terme de l’article 15 de la loi de 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En effet, pour relouer le bien avant le terme du préavis du locataire sortant, il convient que ce dernier ait quitté les lieux avant cette date. Il faut réaliser un état des lieux de sortie de manière anticipée. Mais, il arrive que le locataire sortant soutienne n’être tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’à la date d’établissement de cet état des lieux même si le logement ne serait pas reloué.

Une cour d’appel a ainsi donné raison à un locataire en considérant que les loyers et les charges n’étaient dus que jusqu’à la restitution des clés et non jusqu’à la fin du préavis. L' arrêt a été cassé par la Cour de cassation au motif que la cour d’appel, n'a pas constaté que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date, avait violé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne la renonciation par le bailleur aux loyers dus pendant la période de préavis, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que «la seule acceptation de la remise des clés qui n'établit que la libération des lieux ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque (du bailleur) aux loyers dus par les locataires jusqu'au terme du délai de préavis»

Mention obligatoire des résultats d’exploitation pour les cessions amiables de fonds de commerce

Lors de la vente d’un fonds de commerce, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un certain nombre d’informations dont «les bénéfices commerciaux réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente » (art L. 141-1,I , 4 ancien du code de commerce).

L’article 3 de la loi Warsmann substitue cette mention de «bénéfices commerciaux» à celle de «résultats d’exploitation».

Pour le législateur, L’information des résultats d’exploitation est jugée plus utile que celle relative aux bénéfices commerciaux.

Les bénéfices commerciaux correspondent aux bénéfices bruts. 

Ce bénéfice global ne peut représenter le bénéfice effectivement réalisé par le vendeur dans l’exploitation du fonds de commerce vendu.D'autre part, le résultat d’exploitation est la différence entre les produits et les charges d’exploitation, ce qui donne une indication sur l’accroissement de la richesse réellement dégagée par le fonds de commerce.

Influence de la performance énergétique sur le prix de vente

L’ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) viens d' estimer la valorisation économique maximale de la performance énergétique d’un logement dans son prix de vente.
En construction neuve, des biens à la norme RT 2012 se vendraient de 60 euros m² (collectif) à 100 euros/m² (individuel) de plus que pour l’équivalent RT 2005.
Dans l’ancien, la rénovation thermique d’un bien pourrait influencer son prix de vente jusqu’à 30 %.

Déduction des charges récupérables non récupérées sur le locataire

Le code général des impôts prévoit depuis 2005 : "qu'est déductible des revenus fonciers le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire".
Pour les logements soumis à la loi de 1989, cela concerne les charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987, ainsi que les dépenses afférentes aux réparations locatives prévues par le décret de 1987.
De plus, le fisc permet aux propriétaires bailleurs de déduire les dépenses locatives supportées par le contribuable pendant le délai de vacance entre deux locations. Cependant, le contribuable doit prouver que la vacance est indépendante de sa volonté par tout document attestant les démarches entreprises en vue de louer (annonces, mandat à une agence immobilière) à un prix raisonnable.

Bail d'habitation : Domiciliation du siège de l'entreprise

La loi du 1er août 2003 a élargi les possibilités pour le locataire de domicilier dans son local d'habitation  le siège social de son entreprise.
Lorsque le locataire créer son entreprise, l'article L 123-10 du code de commerce autorise toute personne physique créant son entreprise à installer le siège social de la société dans son local d'habitation, sauf s'il dispose d'un local prévu à cet effet (cette autorisation ne modifie pas le statut du bail, ni de celui du local).
Lorsque le locataire souhaite domicilier dans son logement le siège social de l'entreprise dont il est le représentant légal, les articles L 12311 et L 123-11-1 du code de commerce  autorise l'installation du siège de la personne morale au domicile du représentant légal si aucune disposition législative ou contractuelle ne s'y oppose. Mais l'interdiction est limitée le représentant peut installer le siège pour une durée maximale de 5 ans à compter de la création de l'entreprise à condition de le notifier par écrit au bailleur.

Respect du réglement de copropriété

Sauf disposition particulière du règlement de copropriété, le syndic n'a que la lettre recommandée comme pouvoir de police.
Dans le cas où un copropriétaire, n'obtempèrerait pas suite à la mise en demeure, seule l'assemblée générale peut autoriser le syndic à agir en justice.
En cas d'inaction du syndic, alors tout copropriétaire est habilité à demander au juge le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans devoir justifier d'un préjudice personnel (arrêt de la cour de cassation du 9 octobre 2007).

Congé pour reprise bail , art 15 de la loi de 1989

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne la possibilité au bailleur de délivrer au locataire un congé motivé par sa décision de reprendre le logement. Mais, le bénéficiaire de la reprise doit occuper les locaux à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou pour un usage mixte professionnel et d’habitation principale. A défaut, le congé peut être annulé. Un arrêt du 6 décembre 2011 de la Cour de cassation a déclaré nul un congé pour reprise. Une SCI, avait donné le 15 juillet 2005 un congé pour reprise au bénéfice de l’un de ses associés. Le bien loué était situé à Paris. La cour d’appel a relever que le bénéficiaire de la reprise avait acquis en 2004 une maison dans la banlieue de Nancy et que, par un acte authentique du 30 juillet 2005, il avait vendu cette maison trop éloignée du centre-ville afin d’habiter un logement plus central situé à Nancy. La cour d'appel en a souverainement déduit que lorsque le congé a été délivré, le bénéficiaire de la reprise n’avait aucunement l’intention de fixer sa résidence principale dans le bien loué à Paris. Le congé n’était donc pas valable.

Nouveau délai pour donner congé d’un bail commercial

L’article 2 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, a modifié l’article L. 145-9 du code de commerce.

Désormais, l’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le bail commercial cesse par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. 

Auparavant, le congé devait être donné six mois à l'avance et « pour le dernier jour du trimestre civil ».

De plus, l’article L. 145-9 précise que si un congé est donné au cours de la tacite prolongation, il doit l'être au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Dans ce cas, la référence au « dernier jour du trimestre civil » réapparaît.

Cet article consacre une jurisprudence constante selon laquelle un congé donné pour le terme du bail doit être donné au moins six mois à l’avance. Le délai supplémentaire (du dernier jour du trimestre civil) ne trouvant à s’appliquer que lorsque le bail est en période de tacite prolongation.

Les délais pour donner congé ne changent pas au regard de la jurisprudence mais les modifications de l’article L. 145-9 sont importantes car ces délais pour donner congé sont précis.

Aides à la rénovation thermique des logements

Les conditions d’emploi des aides à la rénovation thermique des logements ont été précisées par un décret qui vient de paraître au Journal Officiel.
Ainsi, : « conditionnée à une amélioration d’au moins 25 % de la performance énergétique et concernant les logements achevés au 1er juin 2011, l’aide aux travaux d’économie d’énergie réalisés par des propriétaires occupants de ressources modestes, appelée aide de solidarité écologique (ASE), est revalorisée ».
Son montant passe de 1100 à 1600 €.
En outre, : « le nouveau règlement, adopté ce 5 avril 2012, permet d’élargir les travaux éligibles à ceux réalisés sur les parties communes des copropriétés ».

Plus-values immobilières : cas d'exonération

Malgré la réforme de taxation des plus-values, les lois de finances ont prévues des cas d'exonération à compter de 2012.
Dés le 1er février2012, la plus-value réalisée lors de la première cession d'un logement par un particulier qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale et qui ne l'a pas été au cours des quatre années précédent la cession est exonérée d'impôt sur le revenu, à condition qu'il réemploie le prix de cession dans l'acquisition de sa résidence principale.
Le régime de taxation antérieure à la réforme est maintenu pour la cession de terrains nus constructibles ayant fait l'objet d'une promesse de vente enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente ait lieu avant le 1er janvier 2013.
Les retraités de condition modestes vivants en maison de retraites cédants leur ancien domicile dans les deux ans suivant leur entrée dans l'établissement sont exonérés de plus-value.
La plus-value réalisée lors de la vente d'un droit de surélévation d'un immeuble par un particulier intervenue entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 est exonérée d'impôt sur le revenu à condition que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever des locaux d'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.

Loi autorisant la majoration de 30 % des droits à construire

La loi autorisant la majoration de 30 % des droits à construire a été publiée au Journal officiel du 21 mars. Concrètement, la loi « prévoit la majoration de 30 % des droits à construire pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.
Elle s’applique dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan d’aménagement de zone ».
Le texte, qui ne comprend qu’un article, ne demande pas de décret d’application.
Cependant, les communes ou les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) qui ne souhaitent pas appliquer cette disposition pourront y renoncer, après consultation de la population et délibération de l’assemblée compétente ».
Ainsi, le gouvernement espère permettre la construction de 100.000 logements supplémentaires en trois ans, dont 50.000 en Ile-de-France.

Paiement des charges d'un lot de copropriété en indivision

Pour un lot de copropriété en indivision, chaque indivisaire doit supporter sa quote-part de charges.
La Cour de Cassation dans son arrêt du 23 mai 2007 a confirmé la validité de la clause de solidarité figurant fréquemment dans les règlements de copropriété. Selon elle, en présence de copropriétaires indivis, le syndic peut demander le paiement des charges à l'un quelconque des co-indivisaires.

Nullité du congé pour vendre pour prix excessif

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Un arrêt rendu par la Cour de cassation du 4 mai 2011 rappele les conditions attachées à l’offre de vente.

Ici, les locataires demandent la nullité d’un congé pour vendre en raison du prix excessif proposé dans l’offre de vente. 

La cour d’appel n’accède pas à leur demande et valide le congé en relevant d’une part que l’appartement souffre d’inconvénients certains (passage en souterrain du RER, absence de parking et circulation du boulevard-Saint-Michel) et d’autre part que le prix proposé, plus élevé que le montant de la moyenne supérieure des prix de vente de l’arrondissement, ne peut pour autant être considéré comme excessif et dissuasif.

La Cour de cassation annule le congé pour vendre.

La Cour rend une décision logique au regard des motifs de la cour d’appel qui, tout en relevant les inconvénients de l’immeuble, estime qu’un prix proposé largement plus élevé que la moyenne, compte tenu de la situation de l’immeuble, ne peut être considéré comme excessif et dissuasif.

Pour la jurisprudence, le seul fait de proposer un prix supérieur au marché ne suffit pas à caractériser la fraude, l’intention du bailleur de vendre au meilleur prix est légitime et ne caractérise pas le caractère frauduleux du congé (CA Paris 18 septembre 2007).

Le bailleur est libre de fixer le prix de vente du logement ; toutefois la fraude est caractérisée lorsque le prix proposé a pour seul but d’évincer le locataire.

Il a été jugé que le congé est nul lorsque l’offre de vente qu’il contient a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption (Cass. 5 juillet 1995).

Dans ce cas, l’offre du bailleur était de 82,31 % supérieure à la moyenne, ce qui permettait de douter de l’intention réelle de vendre du bailleur et de caractériser la fraude.

En fait, le caractère dissuasif du prix relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Transmission des archives et des fonds en cas de changement de syndic

Lors du changement de syndic, l'ancien syndic doit adresser au nouveau dans un délai de un mois à compter de la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie, les fonds, et la totalité des archives du syndicat.
En cas de difficulté l'article 18-2 de la loi de 1965 offre la possibilité au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir à l'encontre de l'ancien syndic pour obtenir al remise des pièces.
Cette action peut être exercée par le syndicat lui-même.
L'ancien syndic doit par ailleurs adresser lui-même les documents au nouveau syndic.

Dommages à un copropriétaire provenant d'une partie commune non entretenue

Aux termes de l'article 14 de la loi de 1965, le syndicat de copropriétaire est responsable des dommages causés à un copropriétaire pour défaut d'entretien des parties communes.
Un copropriétaire dans ce cas de figure avait assigné le syndicat et l'assureur de la copropriété en réparation du préjudice subit. ne se réfère.
La responsabilité du syndicat retenue, l'assureur refusa d'indemniser le copropriétaire en s'appuyant sur une clause du contrat d'assurance qui stipulait que "n'entre pas dans le contrat, le cas où le dommage provient d'un défaut d'entretien incombant à l'assuré".
La cour de cassation dans son arrêt du 6 octobre 2011 retient que : "la clause excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et qu'elle ne peut recevoir application en raison de son imprécision."  
L'exclusion de garantie n'était ni formelle ni limitée au termes de l'article L 133-1 du code des assurances.

Frais de dératisation récupérables ?

Pour un bail d'habitation, peut on récupérer les frais de dératisation sur le locataire ?
Le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, ne prévoit que la désinsectisation et la désinfection.
La liste du décret est donc limitative. Cependant, la jurisprudence estime que "la dératisation ne fait pas partie de l'entretien de propreté" visé par le décret de 1987.
C'est la position de la cour de cassation dans son arrêt du 29 janvier 2002 : "les frais de dératisation ne sont pas dans la liste des charges récupérables du décret de 1987".
Cet arrêt heurte la doctrine qui ne voit pas la différence entre la "désinsectisation et la dératisation".
Il est vrai que la liste du décret de 1987 n'a jamais évolué.

Nouvelle indice IRL

L'indice IRL du 4ème Trimestre 2011 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 121,68.
l'ancien indice du 4ème trimestre 2010 était :  119, 17

Taxe sur les logements vacants

La liste des communes des communes de  plus de 200000 habitants concernées par cette taxe est fixée par le décret du 29 décembre 1998.
Elle est due par les propriétaires d'un logement vacant depuis plus de deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition.
Elle est calculée à partir de la valeur locative et le taux d'imposition varie en fonction de la durée de vacance du logement.
Seuls les logements meublés, les résidences secondaires et ceux non habitables échappent à la taxe.
On peut définir un logement non habitable par la production de devis dont le total excède 25 % de la valeur du logement.
Le logement n'est pas considéré comme vacant s'il est occupé plus de 30 jours entre la 2ème et la 1ère année de non occupation.
Le propriétaire peut s'exonérer si la vacance est imputable à une cause étrangère au propriétaire (mise en location ou à la vente et le logement ne trouve ni locataire, ni acheteur).
Si la taxe est établie à tord, le propriétaire doit prouver la cause d'exonération de la vacance par tous documents.

Audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots

Le décret n°2012-111 en date du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique dans les copropriétés.

Copropriétés concernées :

- les bâtiments à usage principal d’habitation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles,
- de 50 lots ou plus (quelle que soit l’affectation des lots),
- équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement,
- dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

Obligations du syndic :

- Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la réalisation d’un audit énergétique à réaliser avant le 1er janvier 2017.
- Le rapport synthétique doit être présenté aux copropriétaires en assemblée générale par la personne ayant effectué l’audit.

Tout audit réalisé avant le 31 décembre 2011 devra être actualisé et complété pour être conforme au décret.

Contenu de l’audit énergétique :

Il  doit être réalisé par une personne indépendante et compétente.
Il contient :

- un descriptif des parties communes et privatives (installations de chauffage et de refroidissement, équipements de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage)
- une enquête auprès des occupants et des propriétaires non-occupants pour évaluer leurs consommations énergétiques
- la visite d’un échantillon de logements
- l’estimation des quantités annuelles d’énergie consommées par équipement et des dépenses correspondantes
- le classement énergétique du bâtiment
- le classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment
- des préconisations pour optimiser l’utilisation des équipements
- des propositions de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment
- un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.