Réforme des plus values immobilières des particuliers :

L'assemblée Nationale (le 07 septembre 2011) et le Sénat (le 08 septembre 2011), ont adopté la
deuxième loi de finances rectificatives pour 2011.
Parmi les nombreuses mesures de ce texte, il a été adopté l'aménagement du régime d'imposition
des plus-values immobilières.
L'entrée en vigueur L'ensemble de ces mesures est applicable le 1er février 2012, à l'exception des apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société, pour lesquels l'entrée en vigueur est fixée au 25
août 2011.
La suppression de l'abattement de 1.000 € est entrée en vigueur, faute de précision, le jour de la
publication de la loi au Journal officiel.
Depuis le 1er octobre 2011, le taux d’imposition est passé de 31,30% à 32,50%
La nouvelle loi de finance rectificative modifie le régime d'imposition sur plusieurs points :
* aménagement de l'abattement pour durée de détention : le principe de cet abattement est
maintenu. Son application est la suivante :
- aucun abattement ne sera appliqué au titre des cinq premières années de détention.
- un abattement de 2 % sera pratiqué les douze années suivantes.
- un abattement de 4 % sera pratiqué les sept années suivantes.
- un abattement de 8 % sera pratiqué au-delà.
Ainsi l'exonération totale de plus-value interviendra au bout de 30 ans (15 ans avant la réforme).
* suppression de l'abattement fixe de 1.000,00 €
En revanche, sont conservés :
- l'exonération de la vente de la résidence principale,
- l'exonération pour les biens vendus d'une valeur de moins de 15.000,00 €,
- le forfait de 15 % relatifs aux travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans.

Diagnostic plomb dans l'eau

Le diagnostic plomb dans un immeuble ne porte actuellement que sur les peintures au plomb.
Les canalisations ne sont pas concernées., cependant, la norme européenne du 5 décembre 1998 qui fixe le seuil de teneur en plomb sera obligatoire dès le 25 décembre 2013.
A partir de cette date, les propriétaires seront contraints de remplacer ou de chemiser les canalisations en plomb d'arrivée d'eau, mais uniquement les eaux destinées à la consommations humaines.

Changement de destination d’un local d’habitation :

Quelles sont les précautions à prendre pour pouvoir louer un appartement à l’intérieur d’une copropriété en local professionnel ?

I faut en premier lieu vérifier le règlement de copropriété, afin de s’assurer que ce dernier n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale dans l’immeuble.

En second lieu, pour les agglomérations de plus de 200000 habitants,  et dans certaines communes  une autorisation préfectorale est obligatoire, y compris pour les locaux du rez-de-chaussée.

Toutefois, c’est le futur locataire qui doit faire une demande de dérogation auprès de la mairie ou de la préfecture.

Bail d'habitation : le bailleur peut se faire verser directement l'allocation logement

L'allocation logement aide le locataire à payer le loyer.
Cependant, l'allocation peut être directement versée au propriétaire, c'est l'assurance pour lui d'un revenu sur complétant la part du locataire qui elle est soumise au risque de non paiement.
Pour l'obtenir, il suffit lors de la signature du bail remplir un imprimé de la CAF pour se l'a faire verser.
Il y a toutefois un contre partie : Dés le premier défaut de paiement, le bailleur doit informer la CAF, à défaut il sera obligé de rembourser l'indemnité !
Dans les six mois de la cessation du paiement du loyer, le propriétaire doit mettre en place avec le locataire un plan d'apurement de sa dette. Le plan doit être communiqué à la CAF, en cas de non respect du plan par le preneur, le bailleur doit en informer la CAF.

Logement Meublé : préavis pour location à un étudiant

Un étudiant qui loue un meublé, y établit sa résidence principale.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 4 février 2009 expose que la durée du congé de la part du locataire est de un mois indépendamment de la durée du bail, même si une clause du bail indique que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Bail loi de 1948 : inoccupation de l’habitation

Le droit au maintien dans les lieux de la loi de 1948 peut être écarté en cas de défaut d’occupation (moins de huit mois par an).

Toutefois, si un problème de santé justifie l’inoccupation, les tribunaux peuvent écarter cette déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le locataire doit faire la preuve que son état ne lui permet pas de réintégrer le domicile et qu’il envisage un retour dans les lieux dés que possible.

Bail d'habitation : colocation, congé et dépôt de garantie

En cas de départ d'un des colocataire, il n'est pas nécessaire de restituer au colocataire sortant une quote-part du dépôt de garantie, ni à établir un "pré" état des lieux.
Le remboursement de la quote-part du sortant relève des accords entre les colocataires entre eux.
Par ailleurs, la clause de solidarité du bail permet de régler le sort des dégradations commises durant le bail, sans se soucier de déterminer si elles sont intervenues avant ou après le départ du colocataire. 

Bail d'habitation : délai de préavis pour un locataire agé de plus de 60 ans

Le locataire âgé de plus de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile (conditions cumulatives) bénéficie d'un préavis réduit à un mois.
Il n'est pas nécessaire que le problème de santé soit nouveau, soudain ou s'aggrave brusquement.

Bail d'habitation : travaux effectués par le locataire

Un locataire ne peut faire exécuter des réparations dans son logement sans l’accord du bailleur et demander le remboursement des frais engagés.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 20 mars 1991 considère : « qu’en l’absence de mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à effectuer les travaux  et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le locataire ne peut pas demander le remboursement des travaux qu’il a exécutés dans les lieux loués ».

Ainsi, seule une décision de justice autorisant le locataire à effectuer es travaux peut lui permettre de réclamer le remboursement (article 1144 du code civil).

De nombreuses décision on été rendues en la matière, comme le remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe eau par le locataire.

D’autre part, dés que des travaux sont nécessaires dans le logement, le locataire a l’obligation de vous informer de la nécessité d’effectuer des travaux.  La Cour de Cassation dans son arrêt du 9 février 2005 considère : « Le locataire commet une faute s’il n’avertit pas en temps utile le bailleur des réparations indispensables qui lui incombent ».