Vente de locaux commerciaux après signification du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction

Après délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, le bailleur peut vendre son bien.
La Cour de Cassation dans son arrêt 3ème chambre civile 10-18.241 du 13 septembre 2011, rappelle que la vente de l'immeuble ne décharge pas le bailleur de son obligation de régler l'indémnité d'éviction.
La haute cour admettait même qu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de transfert sur l'acheteur du règlement de l'indemnité, le locataire disposait de deux débiteurs : le vendeur et l'acquéreur.
Ainsi, le vendeur doit faire attention à la rédaction de l'acte de vente.
Malgré la clause de transfert, le locataire peut lui demander néanmoins le paiement.

Condition suspensive d'obtention de prêt : condition de validité de la renonciation par l'acquéreur

Aux termes de l’article L. 312-17 du code de la consommation :
« Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre.
En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L. 312-16. »
Ainsi, lorsque l’acquéreur entend renoncer au financement par un crédit immobilier, cette renonciation doit figurer expressément, de façon manuscrite, au compromis de vente.
Si le compromis de vente ne comporte pas cette renonciation expresse, l’acquéreur pourra se prévaloir du mécanisme protecteur de l’article L. 312-16 du code de la consommation : son acquisition sera considérée comme conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.
Un arrêt récent de la 1ère chambre civile n° 10-25.981 du 22 mars 2012(1), la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que la renonciation expresse doit figurer au compromis de vente, ou dans un document séparé auquel le compromis de vente fait renvoi.

Inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété

Depuis le 1er septembre 2004, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ne fait plus mention d'un délai pour demander l'ajout d'une question à l'ordre du jour : "A tout moment, un copropriétaire peut notifier au syndic un question dont il demande qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée. Toutefois si la question notifiée ne peut être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elle l'est à la suivante".
Le copropriétaire doit notifier avec sa demande le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11.
Si la question porte sur l'article 24 et 25 de la loi de 1965, elle est accompagnée d'un document précisant l'implantation et l'importance des travaux.
Le ministre du logement précise que : "les questions ne seront prises en compte que pour l'assemblée suivante lorsque les convocations sont déjà adressées aux copropriétaires, mais aussi lorsque les convocations sont déjà photocopiées et mises sous plis pour envoi" (réponse ministérielle au sénat n°24515 du 14 décembre 2006).
Les convocations doivent être notifiées au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (article 9 al 2 du décret de 1967).
Si le syndic à convoqué l'assemblée 5 semaines avant la date de la réunion, un copropriétaire peut imposer la prise en compte d'une question supplémentaire (Cour d'Appel de Toulouse, 1ère chambre n°2010-029269 du 25 octobre 2010).
Pour que la demande soit prise en compte il faut qu'elle soit notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télécopie avec récépissé (article 64 du décret de 1967).
Pour bénéficier de la notification par fax, le copropriétaire doit notifier au syndic son numéro de télécopie (article 65 du décret de 1967).

Nouveaux contrats de maintenance d'ascenseur

Des nouveaux contrats de maintenance mis en place par le décret du 7 mai 2012 entreront en vigueur à partir de la semaine prochaine. Il édicte : « fournit aux propriétaires de nouveaux outils pour mieux maîtriser l’état et l’entretien de leurs ascenseurs ». Ainsi, « l’ascensoriste doit s’engager à une transparence des actions de maintenance, notamment en fournissant un rapport annuel d’activité et en permettant la présence d’un représentant du propriétaire lors des visites de maintenance. Le propriétaire bénéficie par ailleurs de nouvelles possibilités de résiliation du contrat, en cas de manquement grave ou de travaux importants ».
Ces clauses, présentes dans tous les nouveaux contrats, seront intégrées dans les contrats existants au fur et à mesure de leur renouvellement.

Bail commercial : réparation des désordres causés par la vétusté

Les désordres causés par la vétusté des installations de chauffage, d'électricité, de plancher cave ou plafond, doivent être réparés par le bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté (article 1755 du code civil).
Le bailleur qui nesouhaite pas en assumer la charge doit la transférer au locataire par une clause expresse du bail (Cass civ 3ème du 13 septembre 2011, n° 1021.027).
Le locataire peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur pour vétusté de l'installation, aucune clause ne prévoyant le transfert de la vétusté au locataire (Cass civ 3ème du 27 septembre 2011, n°1024.065).
Ainsi le bailleur voulant se décharger de la vétusté devra par prudence le stipuler de façon expresse dans le bail (ou par un avenant postérieur).

Date d'appréciation du prix du fonds de commerce

La cour de cassation dans son arrêt 3ème ch civ n° 11-13.879 du 28 septembre 2011 énonce que :
"pour apprécier la valeur du fonds de commerce afin de calculer l'indemnité d'éviction, le juge doit se placer au jour où il rend sa décision lorsque le locataire s'est maintenu dans les lieux."

Cession de parcelles boisées

L'article 82 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit, vient d'apporter une modification aux modalités de cession.
En cas de cession d'une parcelle boisées, le vendeur doit notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës le prix et les conditions de la vente ou procéder à un affichage en mairie.
Les propriétaires concernés peuvent donc exercer leur droit de préférence pendant un délai de deux mois, au lieu de un mois auparavant.

Promesses de vente de longue durée

C'est l'article 110 de la loi du 22 mars 2012 qui les réglemente.
Ce sont des promesses de vente de plus de 18 mois. Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, elles doivent être constatées par actes authentique, elles donnent lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5% du prix de vente.
La nouvelle loi restreint l'obligation de versement aux seules promesses de vente unilatérales, les promesses synallagmatiques, ne sont plus concernées mais doivent toujours prendre la forme d'un acte notarié si elles sont de longue durée.

Le changement d'acquéreur n'impose pas une nouvelle DIA

Si une première vente n’aboutit pas et que le bien est revendu à un autre acquéreur quelques temps après, une nouvelle déclaration d’aliéner s’impose, ouvrant ainsi un second droit de préemption au titulaire de droit de préemption urbain. Il a été jugé que la DIA devient caduque en cas de renonciation par l’autorité compétente à son droit de préemption (Cass. 3e civ. 16 juin 1982, n° 81-70.432), renonciation pouvant être tacite passé un délai de deux mois suivant réception de la déclaration. Donc, il pourrait être soutenu qu’à chaque nouvelle aliénation, y compris aux mêmes prix et conditions, le propriétaire est tenu d’adresser une nouvelle DIA à cette dernière.

Dans un récent arrêt (Cass. 3e civ. 25 janvier 2012, n° 10-25.143), la Cour de cassation réitère en le complétant le principe qu’elle avait posé dans un arrêt antérieur (Cass. 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07-15.935) portant sur la même affaire, rendu au visa des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble les articles R. 213-5 et A. 211-1 du même code : « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés et constaté que le prix de vente de l'immeuble n'avait pas été modifié dans la promesse consentie à M. Y et que les modifications des conditions de l'aliénation invoquées par ce dernier ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la modification de l'usage du bien que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, en a exactement déduit que les modifications invoquées ne justifiaient pas la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ...».

La Haute Cour confirme donc que le code de l’urbanisme n’exige pas l’intervention d’une nouvelle DIA du fait d’un simple changement d’acquéreur, de même en présence de simples ajustements contractuels marginaux dans le processus d’aliénation jugés sans incidence sur la décision de préempter, tels les modalités de financement, la faculté de substitution, le paiement d’une indemnité d’immobilisation ou encore l’usage de l’immeuble.

Action d'une copropriété pour sauvegarder les droits afférents à l'immeuble

Le branchement d'un sanibroyeur (équipement en partie privative) sur un réseau d'évacuation (équipement en partie commune) nécessite l'autorisation de l'assemblée générale où à défaut l'autorisation du juge (ainsi que l'autorité sanitaire départementale).
L'article 15 de la loi de 1965 autorise le syndicat des copropriétaires à intenter une action en justice en vue de la sauvegarde juridique et matérielle des parties communes.
Ainsi à défaut d'autorisation de l'assemblée, le syndicat peut demander au juge la suppression de ce branchement au propriétaire, même si l'installation existait au jour où il a acquis le logement.
Voir l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris, chambre 2 du 28 septembre 2011.

Fiscalité : location meublée d'une partie de sa résidence principale

La location en meublé d'une partie de sa résidence principale est exonérée de la totalité des loyers perçus quand les pièces louées constituent la résidence principale du locataire.
Toutefois, le prix du loyer doit être fixé dans les limites du raisonnable.
Selon, les instruction du 30 janvier 2012 BOI 4 F 1, 12, pour 2012, la limite à ne pas dépasser est pour l'ile-de-france de 177 €/ m2 et pour les autres régions : 129 €/m2.

Diminution de loyer suite à travaux imposés au locataire

L'article 1724 du code civil indique que si des travaux sont effectués alors que le locataire est en place et ce  durant plus de 40 jours le loyer doit être diminué.
Le montant du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose loué dont le locataire aura été  privé (art 1724 al 2 du code civil).
Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le bail..
La contre partie est que le locataire doit souffrir les travaux et ne peux si opposer.
Cependant, aucune précision n'est prévu ni par le code civil ni par la loi de 1989 sur le mode de calcul de la diminution.
Un arrêt de la cour de cassation précise seulement que le montant du loyer qui doit s'en suivre est apprécié par les juges du fond (arrêt du 10 mai 1990).
Il est donc fortement conseillé de trouver un accord amiable avec le locataire.
A défaut, le locataire pourra demander une diminution du loyer à l'appréciation du tribunal.

Vérification des pouvoirs par le président de séance

Un copropriétaire demandait l’annulation de l’assemblée générale au motif que le président de séance n’avait pas vérifié les pouvoirs des copropriétaires absents, obligation, selon lui, bien distincte de la signature de la feuille de présence.

Après avoir été débouté par la cour d’appel, ce copropriétaire voit son pourvoi rejeté par la Cour de cassation dans son arrêt du 31 mai 2012 qui précise que :

- le président de séance n’a pas l’obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents ;

- les pouvoirs doivent nécessairement être recensés avant le vote sur la désignation du président de séance ;

- le syndic a pu informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représentés avant la désignation du bureau ;

- la feuille de présence ayant été signée en dernière page par le président de séance, il résultait de cette signature que dès son élection, le président avait vérifié la feuille de présence.

Cependant, par prudence, le syndic devra suivre les conseils de la haute cour pour ne risquer de voir une assemblée générale annulée.

Restitution de parties communes : action individuelle ?

Tout copropriétaire peut exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte aux partes communes, sans avoir à justifier l'existence d'un préjudice personnel. Cela sans qu'un vote préalable de l'assemblée générale soit nécessaire (arrêt de la cour de cassation du 6 septembre 2011)
Cependant, l'article 15 alinéa 2 de la loi de 1965 oblige à informer le syndic de l'exercice de cette action.. 

Le mandat de syndic est il toujours valable en cas de fusion avec une autre société ?

Le pouvoir exclusif de désignation du syndic dont disposent les copropriétaires fait échec à la transmission des mandats de syndic par l’effet d’une fusion.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 29 février 2012.

Le mandat donné au syndic étant un contrat "intuitu personae", donc conclu en considération de la personne du cocontractant, au syndic ne peut se substituer quelqu’un d’autre.

Lorsque le syndic est une personne morale qui connaît des modifications dans sa composition, alors, toute opération juridique ayant pour effet de substituer au mandataire en place une nouvelle entité juridique est inopposable au syndicat des copropriétaires. 

D'une part, la structure ayant subi des changements doit expressément être nommée en tant que syndic par une assemblée générale.

D'autre part, dans la majorité des cas, la jurisprudence fait preuve de rigueur et exige qu’une assemblée générale avalise la nouvelle personne morale. Mais dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la structure même de la société-syndic, et que la continuité de la personne morale est assurée, elle admet qu’une nouvelle désignation ne soit pas nécessaire, sous réserve que les mandats aient bien été signés au nom de la société.

Cependant, la jurisprudence considère que le mandat du syndic prend fin en cas de regroupement du cabinet d'un syndic avec celui d'une société de gestion, de cession du cabinet ou de fusion-absorption.

Ainsi, cet arrêt du 29 février 2012 ne déroge pas à la jurisprudence constante : le mandat de syndic de la société absorbée ne se transmet pas à la société absorbante ; les copropriétaires doivent désigner leur nouveau syndic.