Detecteur de fumée : point sur la question

- L’installation du dispositif incombe au seul propriétaire et non plus à l’occupant. La loi précise toutefois que pour les logements occupés par un locataire au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 9 mars 2010, l’obligation d’installation faite au propriétaire sera satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire ou, s’il le souhaite, par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur (article 3 III de la loi ALUR).
- Location soumise à la loi du 6 juillet 1989 (soit les locations meublées et non meublées à titre de résidence principale), le propriétaire ou son mandataire a l’obligation de s’assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée lors de l’établissement de l’état des lieux.
Pour les autres baux, cette précaution devrait également être prise quand bien même il ne s’agit pas d’une obligation légale.
- L’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, a l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du détecteur de fumée. Il doit en outre assurer son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement. Le locataire ne peut donc pas arguer de la vétusté de l’élément d’équipement pour en demander le remplacement au bailleur.
- L’obligation de veiller à l’entretien, au bon fonctionnement du détecteur de fumée et d’assurer son renouvellement est à la charge du propriétaire pour les locations saisonnières, les logements-foyers, les logements de fonction et les locations meublées.
- Dans la mesure où la charge de l’installation n’incombe pas toujours à l’assuré, l’assureur peut minorer la prime d’assurance s’il est avéré que ces obligations ont été satisfaites, et non si l’assuré s’y est conformé. Par ailleurs, le non-respect des obligations d’installation et d’entretien du détecteur ne peut toujours pas être constitutif d’un cas de déchéance de l’assurance.
Qui doit se charger de l'installation ? :
Certaines dispositions des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation sont devenues contradictoires avec la loi dans la mesure où elles prévoient encore que l’installation incombe à l’occupant. Un décret devrait venir corriger ces dispositions afin de les rendre conformes à la loi.
Entrée en vigueur
Il doit être satisfait aux obligations avant le 8 mars 2015.
Installation
Le détecteur doit être installé de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres. Il est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur.
La personne qui a la charge de l’installation s’assure de la mise sous tension du détecteur en vérifiant que le voyant prévu à cet effet est allumé et, en tant que de besoin, remplace les piles lorsque le signal de défaut de batterie est émis. Elle procède également au test régulier du détecteur.

Copropriété : un tiers délegataire d'un droit de vote, ne peut être président de séance

La Cour de cassation, 3ème civ, 13 novembre 2013 décide se prononce contre et affirme que : "un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de séance de l'assemblée générale."
Ainsi, lorsqu'un copropriétaire délègue son droit de vote à un mandataire, il ne lui transfère donc pas la possibilité d'être élu président de séance.

Colocation, solidarité et loi Alur

La loi nouvelle en s’applique qu’aux contrats signés après son entrée en vigueur ou en cas de renouvellement.

La seule chose que modifie la loi Alur est la durée de la solidarité du colocataire sortant.

Le nouvel article 8-1 de la loi de 1989 prévoit que : « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

D’autre part, les nouvelles colocations feront l’objet d’un bail type et le propriétaire pourra demander le paiement d’un forfait de charges.

Nouvelle indice IRL

L'indice IRL du 1er Trimestre 2014 est paru, il sert à réévaluer le loyer des baux d'habitation :
le nouvel indice est 125,00.
l'ancien indice du 1er trimestre 2013 était :  124,25

Rémunération du gardien en cas d'intervention d'un tiers et charges locatives

Le décret du 19 décembre 2008 indique que la rémunération du gardien est récupérable à 75 % auprès du locataire, s’il assure seul l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets.

S’il n’assure qu’une seule des deux taches les dépenses ne sont récupérables qu’à 40%.

Cependant, ce type de charges  est récupérable si le gardien ne peut agir seul et se fait aider par une tierce personne en cas d’impossibilité matérielle ou physique temporaire.

Ainsi, la Cour de cassation 3^ème civ du 17 décembre 2013 énonce que l’impossibilité matérielle du gardien à effectuer seul l’entretien et ou l’élimination des rejets doit être temporaire pour permettre la récupération de sa rémunération. Dans le cas où l’impossibilité matérielle est permanente, son salaire n’est pas récupérable sur le locataire. 

Copropriété et mise en concurrence des entreprises

La Cour de cassation, 3^ème civ, 26 mars 2014 édicte que malgré l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut y avoir d’obligation de mise en concurrence lorsque l’assemblée n’a pas fixé de montant à partir duquel elle doit être mise en œuvre.

Le demandeur mettait aussi en avant l’absence de signature du procès verbal pour obtenir la nullité de l’assemblée.

La Cour le déboute d’une autre demande de nullité pour absence de signature par le président du PV d’assemblée générale, elle précise ainsi le motif que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 demandant la signature à pour but d’apporter la preuve du contenu du document, mais l’absence de signature du PV n’entraine pas en soit la nullité de l’assemblée générale. 

Vente immobilière et dépôt de garantie

La Cour de Cassation, 3^ème Civ, du 26 mars 2014, édicte que l’acheteur d’un bien loué se trouve substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne peut disposer de plus de droits que son vendeur.

Dans le cas d’espèce, le nouveau propriétaire avait réclamé au locataire le paiement d’un nouveau dépôt de garantie, faute de pouvoir obtenir un tel versement du bailleur initial en liquidation judiciaire.

La demande est ainsi rejetée.

Baux d'habitation : Préavis réduit du locataire

En cas de nouvel emploi consécutif à la perte d'emploi, le préavis est de un mois d'après l'article 15-1 de la loi de 1989.
La Cour de Cassation 3ème civ, 5 février 2014 énonce qu'un délai de deux mois est satisfaisant entre le nouvel emploi et la date du congé pour justifier le préavis réduit.
Le locataire était employé en CDD jusqu'au 31/12/2008 et embauché pour un nouveau CDD le 23/03/2009, le 27 mai 2009, il donnait congé pour le 30 juin 2009.

Loi Pinel et réforme des Baux Commerciaux

La loi du18 juin 2014 réforme le statut des baux commerciaux.

La loi limite la hausse des loyers applicable en cas de déplafonnement  lors de la révision triennale ou du renouvellement. La hausse ne peut dépasser 10 % du loyer acquitté lors de l’année précédente.

La clause de garantie ne peut plus être invoquée plus de trois ans après la cession du bail.

Le bailleur doit informer le locataire sur les charges et les travaux. Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établis. Il en est de même pour la répartition des charges entre locataire et propriétaire. Un décret devra préciser les charges récupérables.

La loi encadre la faculté de conclure un bail ferme. Il n’est plus possible au locataire de renoncer à sa faculté e donner congé tous les trois ans.

La loi créer un droit de préemption pour le locataire en cas de vente des locaux loués.

La loi allonge la durée maximale du bail dérogatoire en la portant de 2 à 3 ans.

L’article L 145-9 du code de commerce est modifié pour autoriser la délivrance d’un congé par lettre recommandé avec AR.

La convention d’occupation précaire est désormais définie par la loi reprenant la jurisprudence.

La loi supprime dans le code de commerce la référence à l’indice du coût de la construction, il ne subsiste que l’ILC et l’ILAT.

La compétence de la commission de conciliation est élargie, elle s’étend aux litiges de l’application de l’article L 145-34, à ceux de l’article L 145-38 ainsi qu’aux charges et travaux.

Enfin, les clauses ne respectant pas la loi sont réputées non écrites. La prescription de deux ans n’est plus applicable et une partie peut invoquer leurs irrégularités sans aucune prescription.