Congé pour reprise bail , art 15 de la loi de 1989

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne la possibilité au bailleur de délivrer au locataire un congé motivé par sa décision de reprendre le logement. Mais, le bénéficiaire de la reprise doit occuper les locaux à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou pour un usage mixte professionnel et d’habitation principale. A défaut, le congé peut être annulé. Un arrêt du 6 décembre 2011 de la Cour de cassation a déclaré nul un congé pour reprise. Une SCI, avait donné le 15 juillet 2005 un congé pour reprise au bénéfice de l’un de ses associés. Le bien loué était situé à Paris. La cour d’appel a relever que le bénéficiaire de la reprise avait acquis en 2004 une maison dans la banlieue de Nancy et que, par un acte authentique du 30 juillet 2005, il avait vendu cette maison trop éloignée du centre-ville afin d’habiter un logement plus central situé à Nancy. La cour d'appel en a souverainement déduit que lorsque le congé a été délivré, le bénéficiaire de la reprise n’avait aucunement l’intention de fixer sa résidence principale dans le bien loué à Paris. Le congé n’était donc pas valable.

Nouveau délai pour donner congé d’un bail commercial

L’article 2 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, a modifié l’article L. 145-9 du code de commerce.

Désormais, l’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le bail commercial cesse par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. 

Auparavant, le congé devait être donné six mois à l'avance et « pour le dernier jour du trimestre civil ».

De plus, l’article L. 145-9 précise que si un congé est donné au cours de la tacite prolongation, il doit l'être au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Dans ce cas, la référence au « dernier jour du trimestre civil » réapparaît.

Cet article consacre une jurisprudence constante selon laquelle un congé donné pour le terme du bail doit être donné au moins six mois à l’avance. Le délai supplémentaire (du dernier jour du trimestre civil) ne trouvant à s’appliquer que lorsque le bail est en période de tacite prolongation.

Les délais pour donner congé ne changent pas au regard de la jurisprudence mais les modifications de l’article L. 145-9 sont importantes car ces délais pour donner congé sont précis.

Aides à la rénovation thermique des logements

Les conditions d’emploi des aides à la rénovation thermique des logements ont été précisées par un décret qui vient de paraître au Journal Officiel.
Ainsi, : « conditionnée à une amélioration d’au moins 25 % de la performance énergétique et concernant les logements achevés au 1er juin 2011, l’aide aux travaux d’économie d’énergie réalisés par des propriétaires occupants de ressources modestes, appelée aide de solidarité écologique (ASE), est revalorisée ».
Son montant passe de 1100 à 1600 €.
En outre, : « le nouveau règlement, adopté ce 5 avril 2012, permet d’élargir les travaux éligibles à ceux réalisés sur les parties communes des copropriétés ».

Plus-values immobilières : cas d'exonération

Malgré la réforme de taxation des plus-values, les lois de finances ont prévues des cas d'exonération à compter de 2012.
Dés le 1er février2012, la plus-value réalisée lors de la première cession d'un logement par un particulier qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale et qui ne l'a pas été au cours des quatre années précédent la cession est exonérée d'impôt sur le revenu, à condition qu'il réemploie le prix de cession dans l'acquisition de sa résidence principale.
Le régime de taxation antérieure à la réforme est maintenu pour la cession de terrains nus constructibles ayant fait l'objet d'une promesse de vente enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente ait lieu avant le 1er janvier 2013.
Les retraités de condition modestes vivants en maison de retraites cédants leur ancien domicile dans les deux ans suivant leur entrée dans l'établissement sont exonérés de plus-value.
La plus-value réalisée lors de la vente d'un droit de surélévation d'un immeuble par un particulier intervenue entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 est exonérée d'impôt sur le revenu à condition que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever des locaux d'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.