Bail d'habitation : préavis réduit et état de santé du conjoint du locataire

Le locataire agé de plus de 60 ans dont la santé justifie un changement de domicile peut donner congé avec un préavis d'un mois (art 15-1 de la loi de 1989).
La Cour de Cassation dans un arrêt du 5 janvier 2012 étend ce délai au conjoint du locataire âgé de plus de 60 ans, en vertu de l'article 1751 du Code Civil.
De plus, la Cour confirme que le bénéfice du préavis réduit n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile.

Encadrement des loyers par décret

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers des logements situés dans 38 agglomérations métropolitaines et ultramarines est paru au Journal officiel du 21 juillet 2012.

Pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, il encadre l’évolution des loyers des relocations conclues entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013 et des renouvellements de baux entre les mêmes dates. Ne sont concernées que les locations soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire louées nues, à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte (habitation principale et professionnel).

PRINCIPE : BLOCAGE DES LOYERS :

Relocation : le loyer du logement reloué ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé dans les limites de la variation de l’IRL.

Renouvellement : le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.

Dérogations : loyers manifestement sous-évalués et travaux réalisés par le bailleur.

Cependant : Ne sont pas visés les loyers des logements énumérés à l’article 17 a : loyers des logements neufs, des logements décents faisant l'objet d'une première location, des logements vacants devenus décents à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence, des logements décents et vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer 

1 - RELOCATION :

- le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration(2) sur les parties privatives ou communes depuis la conclusion du dernier contrat : la hausse du loyer annuel peut être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.

NB : La notion de travaux d’amélioration n’est pas définie par la loi : ils se distinguent des simples travaux d’entretien. A s’en référer à la définition fiscale, les travaux d’entretien permettent de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. A contrario, les travaux d’amélioration apportent au logement, ou à l’immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

 

- le loyer est manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités de l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989.

NB :  Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret du 31 août 1990 (n° 90-780) a défini les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants (décret n° 87-818 du 2 octobre 1987). Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. 

Il y a aussi le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC lorsque la bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

2 - RENOUVELLEMENT :

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse n’excède la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le loyer fixé selon les dispositions de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989(4) et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans la limite de la variation de l’IRL ;

- une majoration égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, en cas de travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Pour l’application des dérogations liées aux travaux, le coût de ceux réalisés sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Le décret précise que la commission départementale de conciliation, prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, est compétente pour connaître des différends liés à son application. Elle peut être saisie par les bailleurs ou par les locataires, sachant qu’à défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une ou l'autre des parties.

En cas de renouvellement de bail, l’article 17 c ici applicable dispose que la commission doit être saisie par la partie la plus diligente deux mois avant le terme du bail à renouveler, à défaut de quoi le contrat est reconduit aux conditions de loyer antérieures éventuellement révisé de la variation de l’IRL. En revanche, pour les relocations, les textes sont muets sur les délais de saisine de cette commission. De ce fait elle semble ici n'être encadrée dans aucun délai. 

Bail d'habitation : procédure suite au décès d'un locataire

Le décret du 1er septembre 2011 a simplifié la procédure de reprise du logement par le bailleur suite au décès de son locataire.
En cas de décès le contrat de location est transféré au conjoint survivant ou pacsé, aux ascendants, descendant ou concubin notoire vivants avec le défunt depuis au moins un an.
A défaut, le contrat est résilié de plein droit.
Jusqu'à présent seul le greffier du tribunal d'instance était compétent pour accomplir les mesures conservatoires à la suite du décès du locataire.
Depuis le décret du 1er septembre 2011, la compétence en revient aux huissiers de justice.
Le bailleur s'adressera au Président du Tribunal de Grande Instance du lieux de l'ouverture de la succession pour demander la nomination d'un huissier de justice pour accomplir les mesures conservatoires.
Il apposera soit les scellés, soit établira un état descriptif , si le mobilier n'a pas de valeur marchande, il établira un PV de carence. S'il doit pénétrer dans les lieux, il devra se faire accompagné par une autorité de police.
Puis une demande au Président du Tribunal de Grande Instance sera établie pour procéder à l'enlèvement du mobilier. Les frais d'enlèvement et de conservation sont avancés par le propriétaire.
Outre la rapidité de la procédure, elle permet d'avoir pour le propriétaire un seul interlocuteur c'est à dire l'huissier de justice    

Copropriété : individualisation des frais de chauffage

Par la publication de deux décrets des 23 et 25 avril 2012, l'individualisation des frais de chauffage est à l'ordre du jour.
Le champ d'application de ces textes sera précisé par un arrêté.
Ils prévoient que les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.
L'installation est composée d'appareils de mesure qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement.
Les frais de chauffage sont divisés en frais de combustible et d'autre part, en frais d'entretien des installations et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique.
La mise en service de ces appareils doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Obligation de déclarer en mairie les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme peuvent désormais être définis comme les villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile et ce, qu’ils soient classés ou non au sens de l’article D. 324-2 du code du tourisme.

En conséquence, depuis le 1er juin 2012, tous ces biens doivent avoir fait l’objet d’une déclaration en mairie avant d’être offerts à la location.

Afin de faciliter cette déclaration, un nouvel imprimé Cerfa 14004*02 a été élaboré.

Les dispositions afférentes à la nature du déclarant n’ont quant à elles pas été modifiées.

Dès lors, depuis le 1er juin 2012, le mandataire qui y est habilité peut toujours procéder lui-même à la déclaration en mairie du meublé de tourisme pour lequel il a reçu un mandat.

SANCTIONS :

L’article R. 324-1-2 du code du tourisme dispose que le fait, pour une personne qui offre à la location un meublé de tourisme au sens de l'article D. 324-1, de ne pas respecter l'obligation de déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 est puni des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe.

En application de l’article 131-13 du code pénal, le montant de l'amende est de 450 € au plus pour les contraventions de la 3e classe commises par les personnes physiques. Dans le cas où l’infraction est commise par une personne morale, l’article 131-41 du code pénal dispose que le taux maximum de l'amende applicable est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques par le règlement qui réprime l'infraction, soit 2 250 €.

Clause de non concurrence et déspécialisation partielle

Par un arrêt en date du 15 février 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a censuré une cour d'appel au vu des articles L 145-15 et L145-47 du code de commerce.
La Cour d'appel avait jugé fondé le refus opposé par le bailleur à la demande de déspécialisation partielle du locataire au motif qu'une clause de non concurrence était prévue au bail et que l'extension de l'activité du preneur aurait pour effet de créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chaque parties.
La Cour de Cassation rappelle que seul le caractère objectivement connexe ou complémentaire de l'activité dont l'adjonction est demandée doit être vérifié.
Ainsi la Cour confirme que l'activité demandée doit être accessoire ou complémentaire au commerce déjà exploité.
Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle, et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l'activité principale.

Conditions pour bénéficier des aides de l'ANAH

Propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier des aides de l’Anah sous certaines conditions.
Dans tous les cas, le logement doit être achevé depuis quinze ans au moins à la date où est accordée la décision de subvention et le seuil minimum des travaux envisagés est de 1500 € HT (sauf pour les propriétaires occupants aux ressources "très modestes"). L’Anah fixe une liste limitative des travaux recevables. Le propriétaire occupant souhaitant réhabiliter son logement pourra ainsi, en principe, et sous réserve de remplir certaines conditions tenant principalement au montant de ressources, se voir octroyer une aide aux travaux qui sera modulée en fonction de la nature des travaux et des ressources du ménage. Une autre aide, dans le cadre du programme « Habiter mieux », à côté des aides aux travaux, est spécifique à la rénovation thermique des logements. Elle ne peut être accordée indépendamment d’une aide de l’Anah.

Le propriétaire bailleur souhaitant louer et réaliser des travaux dans le logement pourra bénéficier d’une aide, ou d’un avantage fiscal en concluant un conventionnement Anah et en contrepartie de divers engagements. Le niveau de performance énergétique après travaux est pris en considération. Le propriétaire bailleur est tenu de respecter des plafonds de loyers et de louer à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, lesquels font l’objet d’une réévaluation annuelle.

Enfin le syndicat de copropriétaires, pour des travaux sur parties communes et équipements communs de l’immeuble pourra, sous conditions, bénéficier également du dispositif d’aides de l’Anah. Si le syndicat ne bénéficie pas de cette aide pour les parties communes, propriétaires occupants et propriétaires bailleurs auront alors la faculté de déposer une demande individuelle pour la réalisation de leurs travaux

Pour aller plus loin voir le site web de l'Anah :  http://www.anah.fr/les-aides/

Location : activité de maison de retraite et personnes dépendantes

Dans un bail commercial, une clause de destination que le locataire était autorisé à exercer l'activité de maison de retraite pour vieillards.
Le preneur voulait ouvrir son établissement aux personnes dépendantes qui avaient besoin de soins médicaux constants, il avait demandé au propriétaire de faire des travaux de mise en conformité pour cette activité. Le bailleur a refusé au motif que c'était une nouvelle activité non visée par le bail.
La signature du bail ayant eu lieu en 1960, à l'époque la notion de vieillards n'incluait pas l'invalidité.
(Arrêt cour de cassation 3ème chambre civile n°10-16.410 du 28 juin 2011).
Ainsi quand le locataire demande la réalisation de travaux de mise en conformité à la charge du bailleur à défaut d'une clause de transfert il faut vérifier que les travaux correspondent à l'activité exercée régulièrement dans les locaux.