La garantie décennale

Définition :
La construction d’un immeuble, d’une maison, ou d’un bâtiment et la rénovation lourde
d’un immeuble sont des opérations complexes qui nécessitent l’intervention de professionnels
(architecte, constructeur etc..). Ces professionnels engagent leur responsabilité en cas de
dommage à l’égard du futur propriétaire (le maître d ’ o u v r a g e ) . L’application de garanties
spécifiques est donc indispensable, et la principale est la garantie décennale. C’est une garantie
qui couvre une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle va donc bénéficier
durant dix ans au premier acheteur et aux sous-acquéreurs successifs, c’est-à-dire à ceux qui
pourraient racheter cet immeuble.
La responsabilité contractuelle des constructeurs est encadrée par des textes d’ordre public.

Dommages couverts par la garantie ?
La garantie ou responsabilité décennale concerne avant tout les vices ou dommages de
construction qui peuvent affecter l’ouvrage en question. Il s’agit du « gros ouvrage » (c’est-à-dire,
les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments
mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…). La mise en oeuvre de la garantie décennale intervient
dans deux cas.
D’une part, lorsque survient un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage
(ex : fissures importantes, fondations). D’autre part, lorsque survient un vice rendant le bien
impropre à sa destination, qu’il s’agisse d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature,
la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou d’un élément d’équipement indissociable de
celui-ci (ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe :
canalisations encastrées, installations de chauffage central…).

Qui doit assurer la garantie décennale ?
Ce sont les « constructeurs » au sens large. Cette notion regroupe, en effet, plusieurs
catégories de prestataires. Il s’agit principalement de toutes les personnes qui participent
aux travaux : architectes, ingénieurs, techniciens, bureaux d’études, fabricants…
Sont également considérés comme constructeurs les promoteurs immobiliers, les constructeurs de
maisons individuelles, les lotisseurs, mais aussi les particuliers qui vendent un bien immobilier
après l’avoir construit ou fait construire.

Une dommage ouvrage :
Les personnes tenues à la garantie décennale sont obligées de souscrire un
contrat d’assurance dit « dommages-ouvrage » (DO), qui bénéficie au maître de
l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés) et aux
propriétaires successifs de l’immeuble.
Les particuliers qui ont construit ou fait construire leur maison ne souscrivent pas
cette assurance en raison de son coût relativement élevé. Néanmoins, cela les prive du bénéfice
de l’indemnisation de l’assurance et, en cas de revente de leur bien, augmente sensiblement leur
responsabilité vis-à-vis de leur acquéreur. Il est donc important, avant de prendre une décision à ce
sujet de bien en mesurer les effets.